PROYECTO DE UNIFICACIÓN CIVIL Y COMERCIAL 2012
Enumeración de los derechos reales
La enumeración de los derechos reales está contenida en el art. 1887, enumeración que continúa siendo taxativa, porque -tal como se ha dicho- el Proyecto sigue y mantiene el principio del numerus clausus.
La norma sienta que “Son derechos reales en este Código:
a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad comunitaria indígena;
d) la propiedad horizontal;
e) los conjuntos inmobiliarios;
f) el tiempo compartido;
g) el cementerio privado;
h) la superficie;
i) el usufructo;
j) el uso;
k) la habitación;
l) la servidumbre;
m) la hipoteca;
n) la anticresis;
ñ) la prenda.”
Como se advierte y a fin de estar a la altura de una realidad que hace hincapié en los derechos colectivos y participados, a los derechos reales del código de Vélez se adicionan la propiedad comunitaria indígena, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie. Es cierto que por ley especial ya están regulados la propiedad horizontal, el tiempo compartido y la superficie forestal, pero su incorporación al Código con mayor completitud era una necesidad.
La falta de regulación o regulación parcializada y separada del Código de los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie los tornan ajenos a los principios generales clásicos y de difícil interpretación y aplicación práctica. El crecimiento de este tipo de propiedad que brinda mayor aprovechamiento de los recursos al utilizarse en común, por otro lado trae mayor conflictividad por la convivencia más cercana. La proximidad del vecino y la comunidad de intereses requiere una adaptación a aspectos impensados en tiempos del codificador. A tal punto es así en el Código Civil, que el principio de la accesión según el cual todo lo edificado y plantado pertenece al dueño del suelo, está ínsito en las bases del régimen actual; y la comunidad en el condominio tiene como nota más típica su tendencia hacia la partición, principios impensables para estos derechos compartidos.
Los derechos constitucionalmente reconocidos de los pueblos originarios a sus tierras y a la gestión vinculada a sus recursos naturales son puntos tan trascendentes, que se han introducido en el Título Preliminar del Proyecto.
Además, en el Libro Cuarto se proyecta un derecho real nuevo, con características propias, para establecerlo como autónomo. A estos fines se propone un derecho comunitario, de sujeto plural o colectivo, pero indeterminado en cuanto a sus componentes; y este sujeto es la comunidad indígena registrada. Se considera necesario introducirlo en el Código como derecho real porque, de lo contrario, cuando se adquieren las tierras, se asignan títulos de dominio que, mayormente, surgen de usucapiones o adjudicaciones que no se logran inscribir o no responden a las realidades. Ello ocurre pues, más allá de la Constitución, el tema se resuelve a través de derechos reales conocidos, con estructura propia admitida en el derecho común. Y ésta es y debe ser una propiedad comunitaria con las características que surgen de la Constitución. Por ende, corresponde determinarlo y reglamentarlo en el Título de los derechos reales; y en cuanto a la indudable necesidad de completar y llevar a cabo la aspiración de obtener un adecuado procedimiento de regularización de la titularidad de las tierras, queda encomendado a la ley especial, pues se entiende que corresponde al diseño de políticas estatales particularizadas y no es propio de un código que instituye los principios y contenido del derecho.
Elena Highton De Nolasco