Fallo: Ridolfi Julio Fransisco C/ Ballesteros Nelida Olga S/ Reivindicación


 

Reivindicación / excepción de prescripción adquisitiva

Expediente. Nº 42864 RIDOLFI JULIO FRANCISCO C/ BALLESTEROS NELI­DA  OLGA Y OTROS S/ Reivindi­cación

Nº de Orden: 251

Libro de Sentencias Nº 49

/NIN, a los veinticinco días del mes de Septiembre del año dos mil ocho, reunidos en Acuerdo Ordinario los Se­ñores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Ci­vil y Comercial de Junín Doctores RICARDO MANUEL CASTRO DURAN, PATRICIO GUSTAVO ROSAS Y JUAN JOSE GUARDIOLA, en causa Nº 42864 caratulada: “RIDOLFI JULIO FRANCISCO C/ BALLESTEROS  NELIDA OLGA Y OTROS S/ Reivindicación”, a fin de dictar sentencia, en el siguiente orden de vota­ción, Doctores: Guardiola, Castro Durán y Rosas.-

La Cámara planteó las siguientes cuestio­nes:

1a.-  ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

2a.-  ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

A LA PRIMERA CUESTION, el Sr. Juez Dr. Guardiola dijo:

I.-   En  la  sentencia  dictada  a  fs. 151/164  se desestiman los planteos de falta de legiti­mación activa y de prescripción adquisitiva, haciéndose lugar a la demanda de reivindicación deducida por Julio Francisco Ridolfi contra Nélida Olga y Héctor Balleste­ros, Patricia Nancy y Miguel Ángel Colman, hijos meno­res y/o cualquier otro ocupante del inmueble ubicado en Alemania 484 casi Lavalle de esta  ciudad;  disponiendo su desocupación y que el actor abone a  los  demandados la mejoras útiles – con deducción de los gastos para su regularización- cuyo monto se determinar  por vía inci­dental. Con costas a los demandados.

Para así resolver  la  sentenciante  de grado  consideró  que  conforme  escritura  nº 225 del 26/7/1965 cuya copia obra agregada, el actor  conjunta­mente con José Luis Ridolfi compraron al Sr.  Marcaccio el inmueble motivo de estos  obrados.  En  consecuencia siendo el título anterior a la ‚poca en que los  deman­dados aducen que su padre lo ocupó – año 1967-, resulta aplicable la previsión del art. 2790 C. Civil, con las presunciones que contempla y que en el caso no han sido desvirtuadas. Ello así, corresponde a los demandados la acreditación  de la causa que los legitime en su ocupa­ción  para  repeler la acción. Entiende que la misma no se  produjo  por cuanto a) carecen de título de dominio en su favor, b) la compraventa que invocaron por  parte de su padre Osmar Irineo Colman, no surge de constancia alguna  su  celebración ni se han agregado comprobantes de su pago; no resultando de los términos de la absolu­ción de posiciones del actor “la existencia  de  título de dominio ni su entrega voluntaria”. Citando jurispru­dencia  agrega  que  aún  de  haber  existido boleto de compraventa, con el derecho personal que  confiere,  el mismo sería  insuficiente  para impedir la reivindica­ción, y c) no existe justo título que conforme exigen­cia  del  art.  4010 C. Civil habilite la usucapión breve con posesión de diez años, ni basta la prueba producida para dar sustento a la prescripción veinteañal que  en forma subsidiaria se hizo valer. En este sentido, ana­lizando  la  testimonial  rendida,  pericia realizada y constancias del juicio  de  desalojo  concluye que no otorgan convicción suficiente sobre una posesión  vein­teañal ni sobre la condición de poseedores animus domi­ni de todos ellos.

Apelada la sentencia, los demandados Mi­guel Ángel Colman y Nélida Olga  Ballesteros  expresan sus agravios a fs. 183/188. La crítica, en apretado re­sumen, se centra en que 1) el actor no probó haber te­nido la posesión y mucho menos haber sido despojada  2) existe un título compraventa – contrato no formal,  hábil  para  resistir  la pretensión reivindicatoria y 3) conforme prueba, cuyas partes pertinentes en cuanto en­tienden las favorecen, demuestran la posesión prescrip­tiva. Llega en consecuencia firme el aspecto  del  pro­nunciamiento  referido a la legitimación individual del condómino para reivindicar la cosa, resuelta en sentido afirmativo según criterio que comparto (art. 2679 C. Ci­vil;  XVII  Jornadas Nacionales de Derecho Civil, Santa Fe 1999)

Contestado actoralmente el traslado, con la  pieza agregada a fs. 193/194, por la que se resiste la impugnación, y firme el llamado de autos  para  sen­tencia  de  fs. 195, se está en condiciones de resolver (art. 263 del CPCC).

II.- En esa tarea, es de señalar que  el ámbito del art. 2776 C. Civil no se agota con el despojo, sino que es comprensivo de todas las formas de despose­sión, aún cuando no hayan existido vicios (violencia, clandestinidad  y  abuso  de  confianza) abarcando toda privación de la posesión, o sea la adquisición unilate­ral de  la posesión en virtud del desplazamiento de la posesión anterior (Alterini Jorge H. ” Acciones reales” p. 62, Kiper Claudio ” Código Civil comentado- Derechos Reales II ” Rubinzal-Culzoni p. 539).

Es más, “el concepto de pérdida  de  la posesión  no  se  define históricamente por la eventual intervención  voluntaria  del actor en la causa que dio motivo a la ocupación del demandado, sino por cuanto en el presente le es disputada la entrega o restitución de la cosa por parte de aquel que actualmente la  ocupa  y se encuentra obligado a restituirla, sea su poseedor o tenedor, y sea que la haya obtenido por contrato o acto unilateral, lícito o ilícito. Si el  actor  entregó  la cosa al demandado voluntariamente (ya sea que luego se intervierta el título o que éste pierda su eficacia) si le  fue  arrebata o usurpada, si aquel a quien el actor se  la  dio dispuso luego en favor de otro, si le fue a su vez despojada por otro, todas son vicisitudes fácti­cas  combinables  e inagotables que conforman la plural casuística  que  el petitorio tiende precisamente a re­solver, con el manto de la oponibilidad del derecho re­al como discusión última del derecho sobre la cosa  ob­jeto de controversia. La disputa de la posesión es, en definitiva, el alzamiento al ejercicio pacífico del de­recho real sobre la cosa y, por ello, de cómo el  actor dejó de tener la cosa bajo su poder y, a su turno, como el  demandado la tiene ahora bajo su poder y se resiste a  entregarla  al  actor,  es la plataforma fáctica que ventila la acción reivindicatoria como última instancia de discusión, siendo éste el ámbito plenario de las ra­zones para fundar y probar los derechos de  las  partes en un trámite ritual de conocimiento amplio, donde to­das las razones y argumentos encuentran terreno  proce­sal para el completo y acabado debate” (Bono Gustavo A. en  Código Civil de Zannoni- Kemelmajer de Carlucci To. 11 p.787).

En  este sentido recordemos que la mayo­ría de la doctrina hoy se inclina por la procedencia de la  reivindicación  en  contra del tenedor a nombre del reivindicante (Alterini idem p. 81 y ss, Cifuentes-Sa­garna ” Código Civil comentado y anotado”  To.  III  p. 471 y 484; ver art. 2783 y nota al art. 2758) e inclu­so también, aunque ello está más discutido, en relación al  poseedor  que hubo la cosa del propio reivindicante “ya que la existencia de una causa possessionis  en  la que haya intervenido el actor no implica necesariamente ni  su  validez  ni  la subsistencia de su legitimidad” (Bono idem p. 779 y 783; ver art. 2778). Por ello, bien se  ha dicho que “si el demandado no alega posesión le­gítima, otro derecho real o personal, ni opone prescripción adquisitiva del inmueble no es justificada su pretensión de permanecer en el mismo” (C. Civ y Com San Martín LL 1977-A-559).

Claro está que si en cumplimiento  del boleto, el vendedor entregó  voluntariamente es  decir hizo  tradición del inmueble al poseedor, no puede volver sobre ese acto (art. 515 inc. 3, López  de  Zavalía Fernando “Derechos Reales” To. 1 p. 436), a  menos  que ataque la validez de la tradición o del boleto para que proceda la reivindicación (ver Mariani de Vidal Marina en “Código Civil” de Bueres-Highton To. 5 p. 109 y “El poseedor  en  virtud del boleto de compraventa” LL 141-955) y que, según criterio prevaleciente al que adscri­bo,  el  boleto emanado de quien era el propietario con fecha  cierta  y posesión anterior triunfa frente a una compraventa  instrumentada  en  escritura  pública  re­gistrada o no (ver Marina de  Vidal,  obra  citada  p. 108; VIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil La Plata 1981). Empero ninguna de estas circunstancias se veri­fica en el sublite. En efecto, la parte demandada no ha acreditado la existencia de un instrumento privado (bo­leto) o contrato verbal en los términos  de  los  arts. 1185, 1187 y 1888 del Código Civil, no resultando sufi­cientes las contestaciones dadas por el actor a las po­siciones 1 y 2 (ver fs. 71 y 72 vta) ni los imprecisos dichos  de testigos, en tanto el que “no hay nada” (ni seña, ni cobro alguno, ni firma de nada), “no hubo nada documentado” viene a aclarar y dar sentido a la  expre­sión de que “fue de palabra”, con el alcance de conver­saciones  o  tratativas m s no un precontrato, contrato preliminar, de primer grado u obligacional que  posibi­lite  tener  por  cierto  un negocio inmobiliario firme (arts. 1137, 1184 inc. 1, 1323 y conc. C. Civil y 422 CPCC), otorgado por quien pudiera disponer del derecho de propiedad (arts. 3270, 1329 y 1330 del Código Civil, ya que la pretensa venta se alegó efectuada por parte  del padre  del  aquí reivindicante que no era titular domi­nial del inmueble en cuestión).

En función de ello y habida  cuenta  las fechas del título de adquisición en condominio por par­te del actor y de la invocada como de inicio de la  po­sesión por los mismos demandados, es de innegable apli­cación la previsión del art. 2790 C. Civil.  Conforme la misma  se  presume – salvo prueba en contrario que aquí no se produjo- que el trasmitente, quien  lo  precedió, era propietario y poseedor de la heredad que se reivin­dica; y ganar  aunque el actor nunca haya sido poseedor “por cuanto, en virtud de la cesibilidad de  la  acción (art. 1444 y notas de los arts. 1445 y 2109) se la con­sidera  tácitamente  cedida en cada acto de enajenación que compone la cadena, sin requerirse para ello la tra­dición” (Kiper ob citada p. 593; Areán en C¢digo Civil de  Bueres -Highton, to. cit. p. 882/883; Alterini loc. cit. p. 108)

Así las cosas,  “la  única  posibilidad concreta que asiste al demandado se configuraría en  el supuesto de que lograra probar, en forma acabada y ple­na, que ha poseído animus domini de manera quieta,  pública, pacífica e ininterrumpida el inmueble objeto  de la  acción durante el lapso requerido por la ley , para tener por configurada la posesión larga (art.  4016)  y que oponga tal prescripción como defensa en  el  juicio reivindicatorio (arts. 24 segunda parte,  ley  14159  y 3964 y su nota). En tal caso, deber  demostrar  que  se había completado el tiempo que a tal fin  establece  el art. 4015 a la fecha de promoverse la acción, en virtud del innegable efecto interruptor de la prescripción que causa dicho  acto  procesal (art. 3986) - que agrego en el caso se retrotrae al  de  la  demanda  de  desalojo (17/9/2004) ; ver Bono, Gustavo A.” La demanda de desa­lojo como demanda interruptiva de la  prescripción  ad­quisitiva  ” LLGran Cuyo 2007 (abril), 276 -” (Kiper ob cit. p. 595)

Obvio  es  que  en tales condiciones, el demandado no puede invocar la usucapión prevista por el art.  3999,  ya  que ésta exige un justo título (por su naturaleza hábil para conferir un derecho de propiedad y revestido de todas las formalidades legales, abstrac­ción hecha de la titularidad o capacidad del trasmiten­te, es decir de la legitimación del enajenante que,  al estar  ausente lo torna ineficaz al fin perseguido; ver arts. 4010 y 4012 Are n  en  C¢digo  Civil  de  Bueres-Highton To. 6B p. 732 y ss; Molinario ” De las relacio­nes  reales” La Ley 1965 p. 304 y ss), quedando en con­secuencia  únicamente a su alcance la posible prescrip­ción larga de los arts. 4015 y 4016 del Cod. Civil.

Como es sabido, la usucapión se hace va­ler  judicialmente a través de dos vías procesales dis­tintas,  para cuya admisibilidad son también diferentes los requisitos instrumentales que se deben cumplimentar a raíz de su invocación. Estas dos vías procesales son: la demanda, incluida la reconvencional, para obtener un título en sentido instrumental a cuyo efecto se intenta la acción declarativa de prescripción adquisitiva de la ley 14.159  (con  las  modificaciones  del  decreto-ley 5756/58), y la excepción o defensa de prescripción  ad­quisitiva opuesta para evitar la desposesión en el jui­cio  de reivindicación (Areán “Juicio de usucapión” p. 68/69)

“En el supuesto de que la  usucapión se haga valer procesalmente por vía de  excepción  estamos frente  al caso judicial que se presenta cuando el pro­pietario  de  un  inmueble  que ha perdido la posesión, promueve,  como  parte actora, un juicio de reivindica­ción contra el poseedor actual y éste opone al progreso de  la demanda la excepción de prescripción adquisitiva como defensa, fundada en la posesión pública, pacífica, continua e ininterrumpida  durante  el  transcurso  del término de por lo menos 20 años, pero sin reconvenir por la adquisición del dominio. En esta hipótesis no se debe cumplimentar ningún  requisito instrumental como recaudo de admisibilidad de la excepción (art. 24,  ley 14.159, modificado por decreto-ley 5756/58), contraria­mente a lo que ocurre cuando la usucapión se hace valer por vía de acción, dado que tanto el  propietario  como el inmueble ya han quedado individualizados  al  deman­darse; pero es necesario tener en claro que  la  eximi­ción relativa a la agregación del certificado de  domi­nio y del plano de mensura debidamente  aprobado,  como requisitos documentales de admisibilidad de la vía pro­cesal, no libera al accionado de producir toda la prue­ba documental que sea necesaria para el triunfo de su defensa y que, obviamente  estar   relacionada  con  la acreditación de los actos posesorios y de los  caracte­res no viciosos que su posesión debe  revestir  durante el tiempo necesario para prescribir, prueba ésta que, por lo demás, debe ser complementada con la informativa en aquellos supuestos en que la documentación haya sido expedida  por determinada repartición pública o entidad privada  en  cuyos archivos o registros obren los datos relativos a dicha documental; ello sin perjuicio e  in­dependientemente de la producción de los  otros  medios de prueba aplicables.”(Mariani de Vidal –  Goldenberg- Kiper ” Registro, excepción, prescripción adquisitiva y juicio de usucapión” La Ley 1989-E, 1084)

Introducida  de  esta  forma en autos la usucapión, si bien no rigen las  limitaciones  probato­rias de los arts. 24 ley citada y 679 del  CPCC  (SCBA, Ac 85090 S 30-6-2004 ” Cesarani,  Alberto  y  otros  c/ Castelli,  Oscar Alberto s/ Reivindicación “; Alterini, Jorge  ”  La seguridad jurídica y las incertidumbres en la usucapión de inmuebles” La Ley 2008-D, 867), la  ne­cesidad de acreditar los presupuestos básicos de la ad­quisición llevar al demandado y excepcionante a extremar los recaudos probatorios (Musto Néstor J. “Derechos reales” To. II ed. Rubinzal-Culzoni p. 263). Es que co­mo señala la sentenciante corre para  el  demandado la necesidad de acreditar los hechos extintivos o que  vi­cian o afectan la eficacia de la relación jurídica  in­vocada por el actor y de la causa generadora del  dere­cho que ‚l postula (art. 2524 inc. 7 C. Civil),  debiendo ser la valoración de los medios estricta, severa (Areán, Juicio de usucapión nº 330 p. 297) ya que la adqui­sición debe comprobarse de  manera  insospechable,  por hechos  inequívocos  y  reiterados, operando la duda en favor del reivindicante por la subsistencia del dominio (art. 2510 C. Civil).

Y es en este intento, en que coincidien­do con la apreciación de la jueza, estimo el recurrente ha fracasado (arts. 375 y 384 del CPCC).

La  prueba  prima facie de la posesión efectiva que sirve para enervar una acción de  desalojo (SCBA Ac. 33469 S 26/6/84;  Ac  40455  S  25/4/89;  Ac. 56924 S 30/8/96 y Ac. 79953 S 4/12/02 entre otros),  no es bastante para repeler la acción petitoria. Y el  de­fensista parece haberse apoltronado en el éxito que an­teriormente obtuvo, en tanto las  nuevas  declaraciones testimoniales que aquí aporta y la pericial de ingenie­ría civil, poco m s agregan y se revelan  insuficientes para despejar incertidumbres (vgr. Nélida Olga Balles­teros  en  la constatación de fs. 30 del expte 431/2004 sobre desalojo manifiesta que “ocupa el inmueble en ca­rácter de prestado junto a su esposo el Sr. Colman  Mi­guel A”) y arribar convicción plena sobre los  requisi­tos necesarios del instituto, a saber a) que se ha  poseído  el  inmueble con ánimo de dueño, b) que la pose­sión  ha sido pública, pacífica, continua e ininterrum­pida y c) que la posesión, con todos  esos  caracteres, ha durado el tiempo exigido por la ley.

En efecto, contados  y  esporádicos han sido los actos posesorios más allá de la ocupación (art 2384),  reveladores de una relación de disponibilidad o corpus con animus domini (art. 2351) que fueron invoca­dos (ver fs. 24): que se plantó un sauce (al comienzo de la relación real) y que en el año 1998 por un subsi­dio se construyó la parte posterior de la vivienda.  En relación a la parte restante y anterior se manifiesta que fue construida por la Municipalidad y fue ” a donde se mudó la familia Colman“.

Si bien no es necesario y es hasta  casi imposible  demostrar  año  por año que se ha poseído el inmueble, abarcando en forma exhaustiva todo  el  plazo de  prescripción,  resulta lógico requerir que compren­dan,  que  se  extiendan  por  buena parte de ese lapso (SCBA DJBA 111-77 y ED 116-638), ya que inexorablemente el ejercicio de un señorío fáctico efectivo ha de dejar vestigios y la ausencia de ellos durante períodos  sig­nificativos impide deducir la continuidad e ininterrup­ción de aquel.

Es llamativo que quien alega ser  conti­nuador  de  la  posesión  de  su  padre  (arts.   3417, 3418,3410, 4004 y conc. C. Civil) no haya adjuntado docu­mentación alguna a nombre de cualquiera de los dos (máxime que en virtud de la acción de desalojo era conoce­dor de la intención de  recuperar  el  inmueble  de  la contraria, contando con el tiempo necesario para munir­se de ella; doctr. SCBA, Ac  37454  S  22-3-1988  y  Ac 38142 S 8-3-1988), demostrativa de actos  posesorios  o al menos exteriorizados de la posición anímica poseso­ria. Luego de veinte años es común que se hayan  acumu­lado  múltiples  documentos que pueden servir como ele­mentos para tener por acreditada la posesión.

A ese déficit en cuanto al tiempo inter­medio se suma que según dijo el testigo Lugli, el padre de Miguel A. Colman (Osmar Irineo) le contó que “cuan­do desalojaron Villa del parque le dieron el terreno y  después se lo  compró al Sr. Julio  Ridolfi”  (fs. 93vta.; el subrayado me pertenece). Es de tener presen­te al respecto la inmutabilidad de la causa de la pose­sión consagrada por los arts. 2353, 2354 y 2458 C. Civil

El plantar un árbol  e  incluso  algún arreglo o reparación alcanzado como acto de conserva­ción (“vio al Sr. Colman poniendo  algunos  ladrillitos en la construcción, no sabe si arreglando o agrandando la construcción, lo vio hace un montón de años” –  Lois fs. 126vta. expte de desalojo), son actos que no tienen la  inequivocidad suficiente como para demostrar un al­zamiento  concluyente e incompatible con la mera tenen­cia, revelador de una interversión del título.

En relación a la construcción de la par­te  posterior  efectuada a instancias de Patricia Nancy Colman, según se desprende del oficio  de  fs.  96  del proceso de desalojo, fue realizada por medio de un sub­sidio  gestionado  el 6/4/1999 “para levantar una pieza en el lote de su hermano”. La fecha de tal ampliación o reforma, por su escasa antigüedad respecto  al  momento de reclamo restitutorio actoral me exime de  mayor  co­mentario; sin perjuicio de lo cual cabe puntualizar que no  obstante su silencio es posible inferir de los tér­minos de tal pedido que su ocupación es a título de te­nedor a nombre de su hermano -Miguel Ángel- (arts. 2782 y 2464) y en consecuencia más allá de la representación del  mismo  (art.  2352),  sus actos son regidos por el art.  2448,  en  cuanto establece la conservación de la posesión en nombre del verdadero poseedor.

En cuanto a la parte primitiva de la vi­vienda, sobre cuya importancia probatoria recala el re­currente en sus agravios, a m s de su precariedad (ver pericia de fs. 125), como he dicho fue excluida  en  el libelo defensivo introductorio como hecho propio y pos­terior  a su ocupación, lo que se encuentra corroborado por los dichos de Mazza (fs. 100)  “fue  el  Municipio quien le hizo la construcción” (aunque ello  no  surge del  informe municipal de fs. 121/122 del juicio de de­salojo).  Por otra parte, aún frente a la suposición de dicho testigo en cuanto a las razones del aporte  municipal (“algo de cierto habría porque si no tenía la po­sesión del terreno…”), esa colaboración no  demuestra de un modo categórico una ocupación a título de  dueño, ya que también por razones asistenciales fue, en  fecha más  reciente  aunque por otra institución, otorgado un subsidio  a  la  hermana con finalidad habitacional sin dicho requisito.

En suma, ante lo endeble e impreciso que ha  sido el apoyo probatorio de lo fáctico de la defen­sa,  el  temperamento adoptado en la instancia de grado es el que estimo corresponde por la garantía de la pro­piedad y el principio de seguridad jurídica, y debe ser mantenido.

Doy así MI VOTO POR LA AFIRMATIVA.-

Los Señores Jueces Dres. Castro Durán y Rosas, aduciendo análogas razones dieron sus votos en igual sentido._

A LA SEGUNDA CUESTION, el Señor Juez Dr. Guardiola, di­jo:

Atento el resultado arribado  al  tratar la cuestión anterior, preceptos legales  citados  y  en cuanto ha sido materia de recurso -artículos 168 de la Constitución Provincial y 272 del CPCC-, Corresponde:

I-CONFIRMAR la  sentencia  apelada,  con costas  de  Alzada  a los demandados apelantes vencidos (art. 68 del CPCC), difiriendo la regulación de honora­rios  profesionales  para su oportunidad (arts. 31 y 51 de la ley 8904).

ASI LO VOTO.-

Los Señores Jueces Dres. Castro Durán y Rosas, aducien­do análogas razones dieron sus votos en igual sentido.-

Con lo que se dio por finalizado el pre­sente acuerdo que firman los Señores  Jueces  por  ante mí: FDO. DRES. JUAN JOSE GUARDIOLA, RICARDO MANUEL CASTRO DURAN Y PATRICIO GUSTAVO ROSAS, ante mí, DRA. MARIA V. ZUZA (Secretaria).-

 

 

 

 

//NIN, (Bs. As), 25 de Septiembre de 2.008.-

               AUTOS Y VISTO:

Por los fundamentos  consignados  en  el acuerdo que antecede, preceptos legales  citados  y  en cuanto ha sido materia de recurso -artículos 168 de  la Constitución Provincial y 272 del CPCC- SE RESUELVE:

I-CONFIRMAR la  sentencia  apelada,  con costas  de  Alzada  a los demandados apelantes vencidos (art. 68 del CPCC), difiriendo la regulación de honora­rios profesionales para su oportunidad (arts. 31  y  51 de la ley 8904).

Regístrese,  notifíquese y oportunamente remítanse al Juzgado de origen.- FDO. DRES. JUAN JOSE GUARDIOLA, RICARDO MANUEL CASTRO DURAN Y PATRICIO GUSTAVO ROSAS, ante mí, DRA. MARIA V. ZUZA (Secretaria).-

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