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Proyecto: Nuevos Derechos Reales!


PROYECTO DE UNIFICACIÓN CIVIL Y COMERCIAL 2012

Enumeración de los derechos reales

La enumeración de los derechos reales está contenida en el art. 1887, enumeración que continúa siendo taxativa, porque -tal como se ha dicho- el Proyecto sigue y mantiene el principio del numerus clausus.
La norma sienta que “Son derechos reales en este Código:
a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad comunitaria indígena;
d) la propiedad horizontal;
e) los conjuntos inmobiliarios;
f) el tiempo compartido;
g) el cementerio privado;
h) la superficie;
i) el usufructo;
j) el uso;
k) la habitación;
l) la servidumbre;
m) la hipoteca;
n) la anticresis;
ñ) la prenda.”

Como se advierte y a fin de estar a la altura de una realidad que hace hincapié en los derechos colectivos y participados, a los derechos reales del código de Vélez se adicionan la propiedad comunitaria indígena, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie. Es cierto que por ley especial ya están regulados la propiedad horizontal, el tiempo compartido y la superficie forestal, pero su incorporación al Código con mayor completitud era una necesidad.

La falta de regulación o regulación parcializada y separada del Código de los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie los tornan ajenos a los principios generales clásicos y de difícil interpretación y aplicación práctica. El crecimiento de este tipo de propiedad que brinda mayor aprovechamiento de los recursos al utilizarse en común, por otro lado trae mayor conflictividad por la convivencia más cercana. La proximidad del vecino y la comunidad de intereses requiere una adaptación a aspectos impensados en tiempos del codificador. A tal punto es así en el Código Civil, que el principio de la accesión según el cual todo lo edificado y plantado pertenece al dueño del suelo, está ínsito en las bases del régimen actual; y la comunidad en el condominio tiene como nota más típica su tendencia hacia la partición, principios impensables para estos derechos compartidos.

Los derechos constitucionalmente reconocidos de los pueblos originarios a sus tierras y a la gestión vinculada a sus recursos naturales son puntos tan trascendentes, que se han introducido en el Título Preliminar del Proyecto.

Además, en el Libro Cuarto se proyecta un derecho real nuevo, con características propias, para establecerlo como autónomo. A estos fines se propone un derecho comunitario, de sujeto plural o colectivo, pero indeterminado en cuanto a sus componentes; y este sujeto es la comunidad indígena registrada. Se considera necesario introducirlo en el Código como derecho real porque, de lo contrario, cuando se adquieren las tierras, se asignan títulos de dominio que, mayormente, surgen de usucapiones o adjudicaciones que no se logran inscribir o no responden a las realidades. Ello ocurre pues, más allá de la Constitución, el tema se resuelve a través de derechos reales conocidos, con estructura propia admitida en el derecho común. Y ésta es y debe ser una propiedad comunitaria con las características que surgen de la Constitución. Por ende, corresponde determinarlo y reglamentarlo en el Título de los derechos reales; y en cuanto a la indudable necesidad de completar y llevar a cabo la aspiración de obtener un adecuado procedimiento de regularización de la titularidad de las tierras, queda encomendado a la ley especial, pues se entiende que corresponde al diseño de políticas estatales particularizadas y no es propio de un código que instituye los principios y contenido del derecho.

Elena Highton De Nolasco

Category: Novedades

El hombre de al lado


El Hombre de al lado

Category: Trabajos Practicos

Indice Bibligrafico


BIBLIOGRAFÍA  PARA EL ESTUDIO DE LA MATERIA

 Tratados y manuales

SALVAT, Raimundo M, Tratado de Derecho Civil argentino, 3ª edición, Vol. 8-10, Ed. TEA, Buenos Aires, 1946-47

LAFAILLE, Héctor, Tratado de Derecho Civil, Tomo III. Tratado de los Derechos Reales. Vol. I, II, III. Buenos Aires, Ed. Ediar, 1943-45.

PEÑA GUZMÁN, Luís A, Derecho Civil: Derechos Reales, Ed. TEA, Buenos Aires, 1973.

LAQUIS, Manuel Antonio, Derechos Reales, Ed. Depalma, Buenos Aires, 1975-2000.

MARIANI DE VIDAL, Marina, Curso de Derechos Reales. Ed. Zavalia 1993.

HIGHTON, Elena, Derechos Reales – 8 volúmenes – Ed. Ariel.

GATTI, Edmundo, Teoría Generadle los Derechos Reales. Ed. Abeledo Perrot 3ª Edición 1984.

LOPEZ de ZABALIA, Fernando J. “Derechos Reales” ed. Zavalia (vol.1 y 2)

BORDA, Guillermo : “Tratado de Derecho Civil” Actualizado por Delfina M.Borda.5ta.edic. 2008. Edit.La Ley. T*I y II.

  Códigos comentados o anotados

SEGOVIA, Lisandro, V. Código Civil para la República Argentina (copia de la edición oficial íntegra) con su explicación y crítica bajo forma de notas, Imprenta de Pablo E. Coni, Buenos Aires, 1881.

Código Civil anotado (Obra complementaria de los comentarios del mismo autor), Ed. Lajouane, Buenos Aires, 1894.

MACHADO, José Olegario, Exposición y Comentario del Código Civil argentino, Ed. Científica y literaria argentina, Buenos Aires, 1902.

SALAS, Acdeel E., Félix A. TRIGO REPRESAS, Código Civil y leyes complementarias anotados. Ed. Depalma, Buenos Aires, 1972-77. (Existe una actualización complementaria posterior realizado por F. A. Trigo Represas y M. López Mesa).

LLAMBÍAS, Jorge J., Jorge H. ALTERINI, Código Civil Anotado, doctrina y jurisprudencia, t. IV-A, Ed. Abeledo Perrot, Buenos Aires , 1978.

BUERES Alberto J., Elena I. HIGHTON, y otros: Código Civil y normas complementarias.

Análisis doctrinario y jurisprudencial, t.V. Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 1995.

BIBLIOGRAFIA ESPECIAL:

ANDORNO, Luis O. MARCOLIN de ANDORNO, Marta. “Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17801. Comentada y Anotada”. 2da.edic. 1999. Edit.Hammurabi.Luis Depalma.editor

ARRIDO, Roque, Venta de Departamentos. Ed. Hammurabi. 1984.

VILLARO, Felipe P. Elementos de Derecho Registral. 3ra.edición. Ed. Scotti. La Plata. 2003

ALTERINI, Jorge H., CORNA, Pablo M., VAZQUEZ, Gabriela A. Propiedad Indígena Ed. De la Universidad Católica Argentina. 2005.

De REINA TARTIERE, Gabriel, Las denominadas Nuevas Formas del Dominio. Ed. EL DERECHO. Colección Académica. 2004.

De REINA TARTIERE, Gabriel, Manual de Derecho Registral Inmobiliario. Ed.La Ley 2003.

MARIANI de VIDAL, Marina y otros, Colección de Análisis Jurisprudenciales –Derechos Reales- Ed. LA LEY. 2002.

CORNEJO, Américo, Derecho Registral. Ed. Astrea

ALLENDE, Guillermo, Tratado de las Servidumbres. ED. Abeledo Perrot. Bs.As.

MOISSET de ESPANES, Luis “Publicidad Registral” ed.Advocatus.Córdoba.1991.

LOPEZ de ZAVALIA, Fernando J. “Curso Introductorio al Derecho Registral”. Ed. Zavalía editor. BsAs. 1983.

MOLINARIO, Alberto D. “De las Relaciones Reales”. Edit. Universidad. BsAs. 1981.

LORENZETTI, Ricardo Luis “Teoría del Derecho Ambiental”. Edic.La Ley.2008

 

Link para descargar:

MARIANI DE VIDAL: Tomo I: http://http://www.slideshare.net/totitochr/derechosreales-tomo-i-marina-mariani-de-vidal

MARIANI DE VIDAL: Tomo II – IIIhttp://http://es.scribd.com/doc/104227381/Mariani-de-Vidal-Marina-Derechos-Reales-Tomo-III

GATTI- ALTERINI: El Derecho Real :http://http://www.mediafire.com/view/?8d22xp5fi9f7svw

HIGHTON DE NOLASCO: Posesión: http://http://www.mediafire.com/view/?s6w3m4dwgktg69g

Category: Bibliografia

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Reivindicación / excepción de prescripción adquisitiva

Expediente. Nº 42864 RIDOLFI JULIO FRANCISCO C/ BALLESTEROS NELI­DA  OLGA Y OTROS S/ Reivindi­cación

Nº de Orden: 251

Libro de Sentencias Nº 49

/NIN, a los veinticinco días del mes de Septiembre del año dos mil ocho, reunidos en Acuerdo Ordinario los Se­ñores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Ci­vil y Comercial de Junín Doctores RICARDO MANUEL CASTRO DURAN, PATRICIO GUSTAVO ROSAS Y JUAN JOSE GUARDIOLA, en causa Nº 42864 caratulada: “RIDOLFI JULIO FRANCISCO C/ BALLESTEROS  NELIDA OLGA Y OTROS S/ Reivindicación”, a fin de dictar sentencia, en el siguiente orden de vota­ción, Doctores: Guardiola, Castro Durán y Rosas.-

La Cámara planteó las siguientes cuestio­nes:

1a.-  ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

2a.-  ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?

A LA PRIMERA CUESTION, el Sr. Juez Dr. Guardiola dijo:

I.-   En  la  sentencia  dictada  a  fs. 151/164  se desestiman los planteos de falta de legiti­mación activa y de prescripción adquisitiva, haciéndose lugar a la demanda de reivindicación deducida por Julio Francisco Ridolfi contra Nélida Olga y Héctor Balleste­ros, Patricia Nancy y Miguel Ángel Colman, hijos meno­res y/o cualquier otro ocupante del inmueble ubicado en Alemania 484 casi Lavalle de esta  ciudad;  disponiendo su desocupación y que el actor abone a  los  demandados la mejoras útiles – con deducción de los gastos para su regularización- cuyo monto se determinar  por vía inci­dental. Con costas a los demandados.

Para así resolver  la  sentenciante  de grado  consideró  que  conforme  escritura  nº 225 del 26/7/1965 cuya copia obra agregada, el actor  conjunta­mente con José Luis Ridolfi compraron al Sr.  Marcaccio el inmueble motivo de estos  obrados.  En  consecuencia siendo el título anterior a la ‚poca en que los  deman­dados aducen que su padre lo ocupó – año 1967-, resulta aplicable la previsión del art. 2790 C. Civil, con las presunciones que contempla y que en el caso no han sido desvirtuadas. Ello así, corresponde a los demandados la acreditación  de la causa que los legitime en su ocupa­ción  para  repeler la acción. Entiende que la misma no se  produjo  por cuanto a) carecen de título de dominio en su favor, b) la compraventa que invocaron por  parte de su padre Osmar Irineo Colman, no surge de constancia alguna  su  celebración ni se han agregado comprobantes de su pago; no resultando de los términos de la absolu­ción de posiciones del actor “la existencia  de  título de dominio ni su entrega voluntaria”. Citando jurispru­dencia  agrega  que  aún  de  haber  existido boleto de compraventa, con el derecho personal que  confiere,  el mismo sería  insuficiente  para impedir la reivindica­ción, y c) no existe justo título que conforme exigen­cia  del  art.  4010 C. Civil habilite la usucapión breve con posesión de diez años, ni basta la prueba producida para dar sustento a la prescripción veinteañal que  en forma subsidiaria se hizo valer. En este sentido, ana­lizando  la  testimonial  rendida,  pericia realizada y constancias del juicio  de  desalojo  concluye que no otorgan convicción suficiente sobre una posesión  vein­teañal ni sobre la condición de poseedores animus domi­ni de todos ellos.

Apelada la sentencia, los demandados Mi­guel Ángel Colman y Nélida Olga  Ballesteros  expresan sus agravios a fs. 183/188. La crítica, en apretado re­sumen, se centra en que 1) el actor no probó haber te­nido la posesión y mucho menos haber sido despojada  2) existe un título compraventa – contrato no formal,  hábil  para  resistir  la pretensión reivindicatoria y 3) conforme prueba, cuyas partes pertinentes en cuanto en­tienden las favorecen, demuestran la posesión prescrip­tiva. Llega en consecuencia firme el aspecto  del  pro­nunciamiento  referido a la legitimación individual del condómino para reivindicar la cosa, resuelta en sentido afirmativo según criterio que comparto (art. 2679 C. Ci­vil;  XVII  Jornadas Nacionales de Derecho Civil, Santa Fe 1999)

Contestado actoralmente el traslado, con la  pieza agregada a fs. 193/194, por la que se resiste la impugnación, y firme el llamado de autos  para  sen­tencia  de  fs. 195, se está en condiciones de resolver (art. 263 del CPCC).

II.- En esa tarea, es de señalar que  el ámbito del art. 2776 C. Civil no se agota con el despojo, sino que es comprensivo de todas las formas de despose­sión, aún cuando no hayan existido vicios (violencia, clandestinidad  y  abuso  de  confianza) abarcando toda privación de la posesión, o sea la adquisición unilate­ral de  la posesión en virtud del desplazamiento de la posesión anterior (Alterini Jorge H. ” Acciones reales” p. 62, Kiper Claudio ” Código Civil comentado- Derechos Reales II ” Rubinzal-Culzoni p. 539).

Es más, “el concepto de pérdida  de  la posesión  no  se  define históricamente por la eventual intervención  voluntaria  del actor en la causa que dio motivo a la ocupación del demandado, sino por cuanto en el presente le es disputada la entrega o restitución de la cosa por parte de aquel que actualmente la  ocupa  y se encuentra obligado a restituirla, sea su poseedor o tenedor, y sea que la haya obtenido por contrato o acto unilateral, lícito o ilícito. Si el  actor  entregó  la cosa al demandado voluntariamente (ya sea que luego se intervierta el título o que éste pierda su eficacia) si le  fue  arrebata o usurpada, si aquel a quien el actor se  la  dio dispuso luego en favor de otro, si le fue a su vez despojada por otro, todas son vicisitudes fácti­cas  combinables  e inagotables que conforman la plural casuística  que  el petitorio tiende precisamente a re­solver, con el manto de la oponibilidad del derecho re­al como discusión última del derecho sobre la cosa  ob­jeto de controversia. La disputa de la posesión es, en definitiva, el alzamiento al ejercicio pacífico del de­recho real sobre la cosa y, por ello, de cómo el  actor dejó de tener la cosa bajo su poder y, a su turno, como el  demandado la tiene ahora bajo su poder y se resiste a  entregarla  al  actor,  es la plataforma fáctica que ventila la acción reivindicatoria como última instancia de discusión, siendo éste el ámbito plenario de las ra­zones para fundar y probar los derechos de  las  partes en un trámite ritual de conocimiento amplio, donde to­das las razones y argumentos encuentran terreno  proce­sal para el completo y acabado debate” (Bono Gustavo A. en  Código Civil de Zannoni- Kemelmajer de Carlucci To. 11 p.787).

En  este sentido recordemos que la mayo­ría de la doctrina hoy se inclina por la procedencia de la  reivindicación  en  contra del tenedor a nombre del reivindicante (Alterini idem p. 81 y ss, Cifuentes-Sa­garna ” Código Civil comentado y anotado”  To.  III  p. 471 y 484; ver art. 2783 y nota al art. 2758) e inclu­so también, aunque ello está más discutido, en relación al  poseedor  que hubo la cosa del propio reivindicante “ya que la existencia de una causa possessionis  en  la que haya intervenido el actor no implica necesariamente ni  su  validez  ni  la subsistencia de su legitimidad” (Bono idem p. 779 y 783; ver art. 2778). Por ello, bien se  ha dicho que “si el demandado no alega posesión le­gítima, otro derecho real o personal, ni opone prescripción adquisitiva del inmueble no es justificada su pretensión de permanecer en el mismo” (C. Civ y Com San Martín LL 1977-A-559).

Claro está que si en cumplimiento  del boleto, el vendedor entregó  voluntariamente es  decir hizo  tradición del inmueble al poseedor, no puede volver sobre ese acto (art. 515 inc. 3, López  de  Zavalía Fernando “Derechos Reales” To. 1 p. 436), a  menos  que ataque la validez de la tradición o del boleto para que proceda la reivindicación (ver Mariani de Vidal Marina en “Código Civil” de Bueres-Highton To. 5 p. 109 y “El poseedor  en  virtud del boleto de compraventa” LL 141-955) y que, según criterio prevaleciente al que adscri­bo,  el  boleto emanado de quien era el propietario con fecha  cierta  y posesión anterior triunfa frente a una compraventa  instrumentada  en  escritura  pública  re­gistrada o no (ver Marina de  Vidal,  obra  citada  p. 108; VIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil La Plata 1981). Empero ninguna de estas circunstancias se veri­fica en el sublite. En efecto, la parte demandada no ha acreditado la existencia de un instrumento privado (bo­leto) o contrato verbal en los términos  de  los  arts. 1185, 1187 y 1888 del Código Civil, no resultando sufi­cientes las contestaciones dadas por el actor a las po­siciones 1 y 2 (ver fs. 71 y 72 vta) ni los imprecisos dichos  de testigos, en tanto el que “no hay nada” (ni seña, ni cobro alguno, ni firma de nada), “no hubo nada documentado” viene a aclarar y dar sentido a la  expre­sión de que “fue de palabra”, con el alcance de conver­saciones  o  tratativas m s no un precontrato, contrato preliminar, de primer grado u obligacional que  posibi­lite  tener  por  cierto  un negocio inmobiliario firme (arts. 1137, 1184 inc. 1, 1323 y conc. C. Civil y 422 CPCC), otorgado por quien pudiera disponer del derecho de propiedad (arts. 3270, 1329 y 1330 del Código Civil, ya que la pretensa venta se alegó efectuada por parte  del padre  del  aquí reivindicante que no era titular domi­nial del inmueble en cuestión).

En función de ello y habida  cuenta  las fechas del título de adquisición en condominio por par­te del actor y de la invocada como de inicio de la  po­sesión por los mismos demandados, es de innegable apli­cación la previsión del art. 2790 C. Civil.  Conforme la misma  se  presume – salvo prueba en contrario que aquí no se produjo- que el trasmitente, quien  lo  precedió, era propietario y poseedor de la heredad que se reivin­dica; y ganar  aunque el actor nunca haya sido poseedor “por cuanto, en virtud de la cesibilidad de  la  acción (art. 1444 y notas de los arts. 1445 y 2109) se la con­sidera  tácitamente  cedida en cada acto de enajenación que compone la cadena, sin requerirse para ello la tra­dición” (Kiper ob citada p. 593; Areán en C¢digo Civil de  Bueres -Highton, to. cit. p. 882/883; Alterini loc. cit. p. 108)

Así las cosas,  “la  única  posibilidad concreta que asiste al demandado se configuraría en  el supuesto de que lograra probar, en forma acabada y ple­na, que ha poseído animus domini de manera quieta,  pública, pacífica e ininterrumpida el inmueble objeto  de la  acción durante el lapso requerido por la ley , para tener por configurada la posesión larga (art.  4016)  y que oponga tal prescripción como defensa en  el  juicio reivindicatorio (arts. 24 segunda parte,  ley  14159  y 3964 y su nota). En tal caso, deber  demostrar  que  se había completado el tiempo que a tal fin  establece  el art. 4015 a la fecha de promoverse la acción, en virtud del innegable efecto interruptor de la prescripción que causa dicho  acto  procesal (art. 3986) - que agrego en el caso se retrotrae al  de  la  demanda  de  desalojo (17/9/2004) ; ver Bono, Gustavo A.” La demanda de desa­lojo como demanda interruptiva de la  prescripción  ad­quisitiva  ” LLGran Cuyo 2007 (abril), 276 -” (Kiper ob cit. p. 595)

Obvio  es  que  en tales condiciones, el demandado no puede invocar la usucapión prevista por el art.  3999,  ya  que ésta exige un justo título (por su naturaleza hábil para conferir un derecho de propiedad y revestido de todas las formalidades legales, abstrac­ción hecha de la titularidad o capacidad del trasmiten­te, es decir de la legitimación del enajenante que,  al estar  ausente lo torna ineficaz al fin perseguido; ver arts. 4010 y 4012 Are n  en  C¢digo  Civil  de  Bueres-Highton To. 6B p. 732 y ss; Molinario ” De las relacio­nes  reales” La Ley 1965 p. 304 y ss), quedando en con­secuencia  únicamente a su alcance la posible prescrip­ción larga de los arts. 4015 y 4016 del Cod. Civil.

Como es sabido, la usucapión se hace va­ler  judicialmente a través de dos vías procesales dis­tintas,  para cuya admisibilidad son también diferentes los requisitos instrumentales que se deben cumplimentar a raíz de su invocación. Estas dos vías procesales son: la demanda, incluida la reconvencional, para obtener un título en sentido instrumental a cuyo efecto se intenta la acción declarativa de prescripción adquisitiva de la ley 14.159  (con  las  modificaciones  del  decreto-ley 5756/58), y la excepción o defensa de prescripción  ad­quisitiva opuesta para evitar la desposesión en el jui­cio  de reivindicación (Areán “Juicio de usucapión” p. 68/69)

“En el supuesto de que la  usucapión se haga valer procesalmente por vía de  excepción  estamos frente  al caso judicial que se presenta cuando el pro­pietario  de  un  inmueble  que ha perdido la posesión, promueve,  como  parte actora, un juicio de reivindica­ción contra el poseedor actual y éste opone al progreso de  la demanda la excepción de prescripción adquisitiva como defensa, fundada en la posesión pública, pacífica, continua e ininterrumpida  durante  el  transcurso  del término de por lo menos 20 años, pero sin reconvenir por la adquisición del dominio. En esta hipótesis no se debe cumplimentar ningún  requisito instrumental como recaudo de admisibilidad de la excepción (art. 24,  ley 14.159, modificado por decreto-ley 5756/58), contraria­mente a lo que ocurre cuando la usucapión se hace valer por vía de acción, dado que tanto el  propietario  como el inmueble ya han quedado individualizados  al  deman­darse; pero es necesario tener en claro que  la  eximi­ción relativa a la agregación del certificado de  domi­nio y del plano de mensura debidamente  aprobado,  como requisitos documentales de admisibilidad de la vía pro­cesal, no libera al accionado de producir toda la prue­ba documental que sea necesaria para el triunfo de su defensa y que, obviamente  estar   relacionada  con  la acreditación de los actos posesorios y de los  caracte­res no viciosos que su posesión debe  revestir  durante el tiempo necesario para prescribir, prueba ésta que, por lo demás, debe ser complementada con la informativa en aquellos supuestos en que la documentación haya sido expedida  por determinada repartición pública o entidad privada  en  cuyos archivos o registros obren los datos relativos a dicha documental; ello sin perjuicio e  in­dependientemente de la producción de los  otros  medios de prueba aplicables.”(Mariani de Vidal –  Goldenberg- Kiper ” Registro, excepción, prescripción adquisitiva y juicio de usucapión” La Ley 1989-E, 1084)

Introducida  de  esta  forma en autos la usucapión, si bien no rigen las  limitaciones  probato­rias de los arts. 24 ley citada y 679 del  CPCC  (SCBA, Ac 85090 S 30-6-2004 ” Cesarani,  Alberto  y  otros  c/ Castelli,  Oscar Alberto s/ Reivindicación “; Alterini, Jorge  ”  La seguridad jurídica y las incertidumbres en la usucapión de inmuebles” La Ley 2008-D, 867), la  ne­cesidad de acreditar los presupuestos básicos de la ad­quisición llevar al demandado y excepcionante a extremar los recaudos probatorios (Musto Néstor J. “Derechos reales” To. II ed. Rubinzal-Culzoni p. 263). Es que co­mo señala la sentenciante corre para  el  demandado la necesidad de acreditar los hechos extintivos o que  vi­cian o afectan la eficacia de la relación jurídica  in­vocada por el actor y de la causa generadora del  dere­cho que ‚l postula (art. 2524 inc. 7 C. Civil),  debiendo ser la valoración de los medios estricta, severa (Areán, Juicio de usucapión nº 330 p. 297) ya que la adqui­sición debe comprobarse de  manera  insospechable,  por hechos  inequívocos  y  reiterados, operando la duda en favor del reivindicante por la subsistencia del dominio (art. 2510 C. Civil).

Y es en este intento, en que coincidien­do con la apreciación de la jueza, estimo el recurrente ha fracasado (arts. 375 y 384 del CPCC).

La  prueba  prima facie de la posesión efectiva que sirve para enervar una acción de  desalojo (SCBA Ac. 33469 S 26/6/84;  Ac  40455  S  25/4/89;  Ac. 56924 S 30/8/96 y Ac. 79953 S 4/12/02 entre otros),  no es bastante para repeler la acción petitoria. Y el  de­fensista parece haberse apoltronado en el éxito que an­teriormente obtuvo, en tanto las  nuevas  declaraciones testimoniales que aquí aporta y la pericial de ingenie­ría civil, poco m s agregan y se revelan  insuficientes para despejar incertidumbres (vgr. Nélida Olga Balles­teros  en  la constatación de fs. 30 del expte 431/2004 sobre desalojo manifiesta que “ocupa el inmueble en ca­rácter de prestado junto a su esposo el Sr. Colman  Mi­guel A”) y arribar convicción plena sobre los  requisi­tos necesarios del instituto, a saber a) que se ha  poseído  el  inmueble con ánimo de dueño, b) que la pose­sión  ha sido pública, pacífica, continua e ininterrum­pida y c) que la posesión, con todos  esos  caracteres, ha durado el tiempo exigido por la ley.

En efecto, contados  y  esporádicos han sido los actos posesorios más allá de la ocupación (art 2384),  reveladores de una relación de disponibilidad o corpus con animus domini (art. 2351) que fueron invoca­dos (ver fs. 24): que se plantó un sauce (al comienzo de la relación real) y que en el año 1998 por un subsi­dio se construyó la parte posterior de la vivienda.  En relación a la parte restante y anterior se manifiesta que fue construida por la Municipalidad y fue ” a donde se mudó la familia Colman“.

Si bien no es necesario y es hasta  casi imposible  demostrar  año  por año que se ha poseído el inmueble, abarcando en forma exhaustiva todo  el  plazo de  prescripción,  resulta lógico requerir que compren­dan,  que  se  extiendan  por  buena parte de ese lapso (SCBA DJBA 111-77 y ED 116-638), ya que inexorablemente el ejercicio de un señorío fáctico efectivo ha de dejar vestigios y la ausencia de ellos durante períodos  sig­nificativos impide deducir la continuidad e ininterrup­ción de aquel.

Es llamativo que quien alega ser  conti­nuador  de  la  posesión  de  su  padre  (arts.   3417, 3418,3410, 4004 y conc. C. Civil) no haya adjuntado docu­mentación alguna a nombre de cualquiera de los dos (máxime que en virtud de la acción de desalojo era conoce­dor de la intención de  recuperar  el  inmueble  de  la contraria, contando con el tiempo necesario para munir­se de ella; doctr. SCBA, Ac  37454  S  22-3-1988  y  Ac 38142 S 8-3-1988), demostrativa de actos  posesorios  o al menos exteriorizados de la posición anímica poseso­ria. Luego de veinte años es común que se hayan  acumu­lado  múltiples  documentos que pueden servir como ele­mentos para tener por acreditada la posesión.

A ese déficit en cuanto al tiempo inter­medio se suma que según dijo el testigo Lugli, el padre de Miguel A. Colman (Osmar Irineo) le contó que “cuan­do desalojaron Villa del parque le dieron el terreno y  después se lo  compró al Sr. Julio  Ridolfi”  (fs. 93vta.; el subrayado me pertenece). Es de tener presen­te al respecto la inmutabilidad de la causa de la pose­sión consagrada por los arts. 2353, 2354 y 2458 C. Civil

El plantar un árbol  e  incluso  algún arreglo o reparación alcanzado como acto de conserva­ción (“vio al Sr. Colman poniendo  algunos  ladrillitos en la construcción, no sabe si arreglando o agrandando la construcción, lo vio hace un montón de años” –  Lois fs. 126vta. expte de desalojo), son actos que no tienen la  inequivocidad suficiente como para demostrar un al­zamiento  concluyente e incompatible con la mera tenen­cia, revelador de una interversión del título.

En relación a la construcción de la par­te  posterior  efectuada a instancias de Patricia Nancy Colman, según se desprende del oficio  de  fs.  96  del proceso de desalojo, fue realizada por medio de un sub­sidio  gestionado  el 6/4/1999 “para levantar una pieza en el lote de su hermano”. La fecha de tal ampliación o reforma, por su escasa antigüedad respecto  al  momento de reclamo restitutorio actoral me exime de  mayor  co­mentario; sin perjuicio de lo cual cabe puntualizar que no  obstante su silencio es posible inferir de los tér­minos de tal pedido que su ocupación es a título de te­nedor a nombre de su hermano -Miguel Ángel- (arts. 2782 y 2464) y en consecuencia más allá de la representación del  mismo  (art.  2352),  sus actos son regidos por el art.  2448,  en  cuanto establece la conservación de la posesión en nombre del verdadero poseedor.

En cuanto a la parte primitiva de la vi­vienda, sobre cuya importancia probatoria recala el re­currente en sus agravios, a m s de su precariedad (ver pericia de fs. 125), como he dicho fue excluida  en  el libelo defensivo introductorio como hecho propio y pos­terior  a su ocupación, lo que se encuentra corroborado por los dichos de Mazza (fs. 100)  “fue  el  Municipio quien le hizo la construcción” (aunque ello  no  surge del  informe municipal de fs. 121/122 del juicio de de­salojo).  Por otra parte, aún frente a la suposición de dicho testigo en cuanto a las razones del aporte  municipal (“algo de cierto habría porque si no tenía la po­sesión del terreno…”), esa colaboración no  demuestra de un modo categórico una ocupación a título de  dueño, ya que también por razones asistenciales fue, en  fecha más  reciente  aunque por otra institución, otorgado un subsidio  a  la  hermana con finalidad habitacional sin dicho requisito.

En suma, ante lo endeble e impreciso que ha  sido el apoyo probatorio de lo fáctico de la defen­sa,  el  temperamento adoptado en la instancia de grado es el que estimo corresponde por la garantía de la pro­piedad y el principio de seguridad jurídica, y debe ser mantenido.

Doy así MI VOTO POR LA AFIRMATIVA.-

Los Señores Jueces Dres. Castro Durán y Rosas, aduciendo análogas razones dieron sus votos en igual sentido._

A LA SEGUNDA CUESTION, el Señor Juez Dr. Guardiola, di­jo:

Atento el resultado arribado  al  tratar la cuestión anterior, preceptos legales  citados  y  en cuanto ha sido materia de recurso -artículos 168 de la Constitución Provincial y 272 del CPCC-, Corresponde:

I-CONFIRMAR la  sentencia  apelada,  con costas  de  Alzada  a los demandados apelantes vencidos (art. 68 del CPCC), difiriendo la regulación de honora­rios  profesionales  para su oportunidad (arts. 31 y 51 de la ley 8904).

ASI LO VOTO.-

Los Señores Jueces Dres. Castro Durán y Rosas, aducien­do análogas razones dieron sus votos en igual sentido.-

Con lo que se dio por finalizado el pre­sente acuerdo que firman los Señores  Jueces  por  ante mí: FDO. DRES. JUAN JOSE GUARDIOLA, RICARDO MANUEL CASTRO DURAN Y PATRICIO GUSTAVO ROSAS, ante mí, DRA. MARIA V. ZUZA (Secretaria).-

 

 

 

 

//NIN, (Bs. As), 25 de Septiembre de 2.008.-

               AUTOS Y VISTO:

Por los fundamentos  consignados  en  el acuerdo que antecede, preceptos legales  citados  y  en cuanto ha sido materia de recurso -artículos 168 de  la Constitución Provincial y 272 del CPCC- SE RESUELVE:

I-CONFIRMAR la  sentencia  apelada,  con costas  de  Alzada  a los demandados apelantes vencidos (art. 68 del CPCC), difiriendo la regulación de honora­rios profesionales para su oportunidad (arts. 31  y  51 de la ley 8904).

Regístrese,  notifíquese y oportunamente remítanse al Juzgado de origen.- FDO. DRES. JUAN JOSE GUARDIOLA, RICARDO MANUEL CASTRO DURAN Y PATRICIO GUSTAVO ROSAS, ante mí, DRA. MARIA V. ZUZA (Secretaria).-


Cámara Civil y comercial de Junín. Prescripción. Usucapión-Condominio-Herederos-Legitimación.
Con fecha 15 de diciembre de 2009, la Cámara Civil y com. de Junín, en la causa “Santiago Ofelia Alcira c/ Cassino Antonio Emiliano s/ prescripción adquisitiva bicenal” revocó la sentencia de primera instancia admitiendo la demanda y declarando que la parte actora cumplió con los requisitos de la usucapión y adquirió el dominio del inmueble.
Fallo:    Prescripción / Usucapión – Condominio – Herederos – Legitimación.-
Expte. N° 43.643 “SANTIAGO OFE¬LIA ALCIRA C/ CASSINO ANTONIO EMILIANO S/ PRESCRIPCION AD-QUISITIVA BICENAL/USUCAPION”
N° de Orden: 308.-
Libro de Sentencias N° 50
/NIN, a los 15 días del mes de Diciembre del año dos mil nueve, reunidos en Acuerdo Ordinario los Señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Junín Doctores PATRICIO GUSTAVO ROSAS, JUAN JOSE GUARDIOLA Y RICARDO MANUEL CASTRO DU¬RAN, en causa N° 43643 caratulada: “SANTIAGO OFELIA AL¬CIRA C/ CASSINO ANTONIO EMILIANO S/ PRESCRIPCION ADQUI¬SITIVA VICENAL/USUCAPION”, a fin de dictar sentencia, en el siguiente orden de votación, Doctores: Guardiola, Rosas y Castro Durán.-
La Cámara planteó las siguientes cuestio¬nes:
1a.- ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
2a.- ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?
A LA PRIMERA CUESTION, el Sr. Juez Dr. Guardiola dijo:
En la sentencia dictada a fs. 150/158 se rechazó la acción de adquisición de dominio por prescripción promovida por Ofelia Alcira Santiago contra Antonio Emiliano Cassino con relación al in¬mueble que identifica. El fundamento principal de la decisión que adoptó la sentenciante pasó por considerar que “la accionante no puede valerse de una presunta po¬sesión que fuese excluyente o que se hubiese contra¬puesto respecto de los restantes ocupantes que la misma ha mencionado (arts. 2401) ni ha justificado que se hu¬biese operado interversión de la posesión en su favor y menos aún posesión por sí misma durante el término le¬gal, siendo que su cónyuge falleció en el año 2005, co¬mo ‚poca computable para ejercerla por derecho propio (arts. 2353, 2354 y ccs. C.C.)”, que además de no desprenderse “su ocupación personal con ánimo de dueña, dado que refiere haber ingresado y permanecido en el inmueble con motivo de su matrimonio” su pretensión no puede prosperar “por sí misma ni en su condición de he¬redera de quien alude como anterior sucesor del posee¬dor originario, en razón de no estar demostrada esta posesión animus domini desde el inicio y por el término legal, así como tampoco se ha planteado con los restan¬tes descendientes en la línea sucesoria de su cónyuge”.
Apeló la actora, expresando sus agravios a fs. 168/172vta. Luego de una reseña de los actos po¬sesorios realizados con su esposo, expone que de la prueba rendida y acta de matrimonio resulta que junto a él habitaron el inmueble desde hace más de cuarenta años; que la posesión originaria fue tomada por ambos desde el año 1962 y que obviamente al enviudar en el año 2005 quien continuó con el ejercicio de la posesión fue ella, es decir el ánimo de dueña lo ejerció desde ese momento, al principio con “dos derechos iguales”. Pide por ello la revocación del fallo.
La contestación de la Sra. Defensora Oficial de fs. 176/179 resiste la impugnación aduciendo que no puede considerarse una crítica concreta y razo¬nada ya que como bien valoró la juzgadora la actora no puede por su sola voluntad, habiendo reconocido la po¬sesión en su esposo y su familia, cambiar la causa de la posesión, mientras no intervierta el título, es de¬cir continúa como tal en tanto no se haya manifestado una voluntad contraria, de poseer a nombre suyo; cir¬cunstancia no probada.
Firme el llamado de autos para sentencia de fs. 180, las actuaciones están en condiciones de ser resueltas (art. 263 del CPCC).
En ese menester adelanto que no coincido con el criterio de la Sra. Juez de grado anterior, aún cuando no puedo dejar de reconocer que tiene apoyo en cierta jurisprudencia (vgr. C. Civ. y Com. Córdoba, 1°, 14/06/2001, “Leiva de Papurello, Amanda J.” Lexis N° 70024022)
Para explicar las razones por las que entiendo no existe el impedimento del que hizo mérito para desestimar la acción, he de comenzar señalando que en el escrito de demanda, no obstante hacerse referen¬cia al carácter de poseedora, la actora en su exposi¬ción de los hechos posesorios y de su inicio, hizo per¬manente alusión a que la relación real era compartida o conjunta, no exclusiva; es decir de coposesión con quien en vida fue su esposo Juan Carlos Daluisio, fa¬llecido el 14/2/2005 y con quien tuvo varios hijos; to¬do ello según certificados de matrimonio, defunción y nacimientos que agrega ( fs. 28/35).
En relación a la coposesión, señala Ma¬chado comentando el art. 2409 CCivil (Exposición To. VI p. 307/8) ” si el poseedor que tiene una parte intelec¬tualmente determinada en una cosa indivisible posee la cosa por el todo, los que tienen las otras partes la poseerán también; pero solo con relación a los terceros, pues respecto a los condóminos cada uno poseer por su parte….La posesión por el todo de cada uno de los condóminos, no importa poseer la cosa in solidum, porque siendo una la posesión de la cosa indivisible, como una la propiedad, no puede pertenecer en su tota¬lidad sino a uno solo, pues no hay dos posesiones in solidum. La posesión de cada uno de los condóminos se limita mutuamente, y como cada uno de ellos no tiene el animus de poseer sino su parte intelectualmente deter¬minada, sólo esa parte poseer con relación a los otros condóminos; pero como no es posible determinar mate¬rialmente la parte de cada uno, los terceros no podrán alegar que sólo ha prescripto o adquirido los derechos que a él le corresponden, porque para ellos posee la totalidad. Así, cuando la posesión es transmitida a va¬rias personas, si una de ellas la toma, la poseerá por el todo para los terceros y pro-indiviso con relación a sus condóminos”.
Se ha conciliado así la idea de cuotas partes con el poder físico ínsito en la posesión: sien¬do de la naturaleza de la coposesión poseer la cosa en¬tera para poseer la cuota indivisa, cada poseedor es al mismo tiempo órgano o instrumento de la posesión de los demás comuneros en razón de la indivisibilidad del ob¬jeto, pues ese poder es atribuido indistintamente a to¬dos sobre la cosa, en cualquier caso y para todo even¬to; como si fuera poseedor de lo propio y simple tene¬dor de lo que corresponde a los copartícipes (Garrido-Andorno Derechos reales To. I p. 299).
Mariani de Vidal (Código Civil de Bue¬res-Highton To. 5 p. 166) luego de recordar que Tro¬plong explica la solución del art. 2409 diciendo que los coposeedores forman una persona colectiva compuesta de miembros que obran en interés común -nota a nuestro artículo 2401 2° parte-, inspirándose tal vez en el condominio en mano común del derecho germánico, pone de resalto que ” una interpretación conjunta de los arts. 2401,2405, 2407, 2408 y 2409 conduce a la siguiente dis¬tinción: a) en las relaciones con terceros: rige el art. 2409 y cada coposeedor se considera poseedor del todo. Por eso es que cualquier coposeedor puede inten-tar acciones posesorias contra terceros sin el concurso de los otros coposeedores, como lo dispone el art. 2489 b) en las relaciones de los coposeedores entre sí rige el principio del art. 2407 y 2410, es decir que cada coposeedor se considera poseedor de una parte ide¬al….que si no se encuentra determinada se considera equivalente a la de los otros, por aplicación analógica del art. 2708…..Por su parte el art. 2408 tiene tras-cendencia en las relaciones entre los coposeedores, vgr. en materia de usucapión, ya que el poseedor de una par¬te indivisa, la posee en su totalidad y la prescripción cumplida por él aprovechar a todos los otros condómi¬nos” .
“El art. 2408 del Cód Civil alude a la extensión de la posesión para aplicarla a la prescripción. Cuando el dueño de la cuota parte de la cosa in¬divisa tiene la cosa en su poder, la posee en su tota¬lidad y la prescripción cumplida por él aprovecha a to¬dos los condóminos” (Capel CC Morón Sala II 3/7/1984 Devicenzi Zacarías c. Propietario desconocido ED 110 -620).
Apuntando a esa faz externa se ha dicho que “La posesión en común del inmueble no reduce a una parte la posesión ejercida en tanto dicha porción no hubiera sido material o intelectualmente determinada (arg. arts. 2408,2409 y 2410 Cód. Civil). Por el contrario el “estado de coposesión” solo limita inte¬lectualmente el animus possidendi, pero como no es po¬sible determinar materialmente la parte de cada uno, los terceros no podrán alegar que sólo ha prescripto o adquirido los derechos que a él le corresponden porque para ellos posee en la totalidad (CN Civ Sala C 16/4/1970 Bavino de Grisolia Gesualda LL 141-628 S 25236).
Claro está que uno de los coposeedores, en cualquier momento y ya sea frente al otro o sus su¬cesores universales, puede hacerse poseedor exclusivo del todo, si llega a intervertir el título (art. 2458), conduciéndose como señor exclusivo y excluyendo a los demás en la posesión de la cosa, lo cual ser particu¬larmente relevante en materia de usucapión, especial¬mente, tal como valoró la Sra. Jueza, en lo relativo al plazo (v. arts. 3460, 4015,4016 y conc. C. Civil; Areán Beatriz Juicio de usucapión p. 254; Calegari de Grosso Usucapión p. 181)
Sin embargo considero que en el sublite tal variación en la causa o naturaleza de la posesión lejos está de haber sido invocada. Por el contrario y más allá de los términos en que se fundamentó la pretensión, colijo que no ha sido ésta la de desconocer la cotitularidad en la relación de señorío de su difunto esposo, y los derechos que de la misma derivan. Fácil hubiese sido en su exposición de la plataforma fáctica prescindir o acomodar las circunstancias para enervar su incidencia. Pero opuesto a ello, se ha manifestado como continuadora de la relación de aquel, obviamente en la medida o proporción de su titularidad, dado su calidad de esposa, esto es heredera de pleno derecho (art. 3410CC).
Recordemos que cuando se trata de suce¬sión universal el heredero como continuador de la per¬sonalidad del causante en los derechos y obligaciones que integran el acervo hereditario (art. 3417) no accede su posesión a la del causante como parecería resul¬tar de los arts. 2475 y 4004, pues recibe la posesión exteriorización de aquel, con sus mismos vicios y cali¬dades, como lo preceptúa con máxima claridad el art. 3418. En consecuencia solo puede hablarse de accesión de posesiones cuando se trata de sucesores a título singular (Molinario ” De las Relaciones Reales” La Ley 1965 p. 281 nota 521; no son dos posesiones que se unen, sino una sola posesión la del causante continuada por su sucesor nota al art. 4005 v. Areán ob. cit. p. 129 idem Código Civil de Bueres-Highton To. 6B p. 724; Peña Guzman Luis A. Derechos reales To. II n° 687 p.251/2; Papaño y ot. “Derechos reales” To. III. Depal¬ma p. 46/7; Antonio Hernández Gil ” La Posesión” Ed. Civitas, Madrid, 1980 p. 324: “no se trata de dos pose¬siones, la misma posesión prosigue sin solución de con-tinuidad. Diversamente en la accesión hay dos posesio¬nes que se conjugan, empalman o unen “)
Y aquí no se ha pretendido unir una po¬sesión, supuestamente ejercida en forma exclusiva a la de su antecesor ejercida reconociendo en otro igual de¬recho de posesión, sino que en todo momento se ha hecho alusión a una única y misma posesión (rectius copose¬sión) en cabeza de ambos cónyuges, proseguida sin inte¬rrupción o solución de continuidad por la peticionante, desde el deceso de aquel. Máxime cuando la adquisición dominial por prescripción como se ver ya estaba cumplida teniendo en cuenta la fecha de su inicio, an¬tes del fallecimiento de su esposo (como indica Areán ob. cit. p. 251 diversas son las situaciones que provo¬ca el fallecimiento del poseedor: a) que el poseedor hubiera usucapido sin promover el juicio, b) falleciera durante la tramitación del mismo y, c) que no hubiese alcanzado a usucapir y debieran completar el término sus sucesores).
Sabido es que “el juez debe calificar los hechos expuestos por las partes y la relación sus¬tancial prescindiendo de la calificación efectuada por los litigantes. Debe determinar la causa pretendi y siempre que no se aparte de los hechos afirmados ni mo¬difique el objeto, puede otorgar lo pedido sobre la ba¬se de una calificación de la causa distinta de la que hicieron las partes. La extensión del brocárdico iura novit curia alcanza a los derechos subjetivos hechos valer por los litigantes; el juez puede y debe subsanar el error en que la parte haya incurrido al calificar la acción, pero no puede modificar el objeto de ella. Lo que la regla ne ultra petita prohíbe es la sustitución de hechos constitutivos que individualicen una nueva acción” (Fenochietto-Arazi ” Código…” To. 1 p. 142).
Tampoco interpreto que haya existido una intención ni actual ni anterior de excluir a sus coherederos – en el caso los hijos habidos del matrimonio-, cuyas partidas agregó.
El art. 3449 establece que la posesión material de los bienes de un coheredero beneficia a to¬dos los coherederos. Jorge O. Azpiri (Derecho suceso¬rio” p. 369/370) en relación a tal solución señala que “es razonable por cuanto, cuando un heredero ejerce la posesión de un bien hereditario no está actuando como su único dueño sino como un comunero sobre la cosa que pertenece a todos. Por ello, un coheredero ejerce la posesión material de un bien indiviso por todos sus co¬herederos y cualquiera de éstos, aunque de hecho no hu¬bieran tenido la posesión, puede oponerla a terceros”.
Debe tenerse también presente que “Un heredero, sin el concurso de eventuales coherederos, está facultado para demandar la adquisición de un in¬mueble por usucapión producida en cabeza del causante” (CS Tucumán 6/6/1978 “Flores Ramón V. c. Hernández Emiliano SPLL 979-415, Repertorio XXXIX La Ley 1979 p. 1606 sum 93).
Y que como dice Marcos Córdoba en su co¬mentario al art. 3410 C. Civil (en Código Civil de Bue¬res-Highton To. 6A) “frente a los terceros cada uno de los herederos investidos goza y padece la situación del causante por el todo de la herencia….optamos por la solución del art. 3416 del Cód. Civil frente a la contradicción que se produce con el contenido del art. 3486, ya que el heredero investido no puede quedar en estado de incertidumbre durante todo el tiempo que sus coherederos renuncien o acepten la herencia y transcu¬rra el plazo de opción que otorga el art. 3313 ya que sólo allí la porción hereditaria quedaria establecida. Se debe reconocer legitimación tanto activa como pasiva al heredero investido, aunque éste no sea único, en to¬dos los casos en que las relaciones jurídicas derivadas de la transmisión jurídica mortis causa se encuentren controvertidas. El heredero que acciona lo hace en su interés de llamado y en el eventual interés de quien en definitiva fuese heredero…Esta es la solución de Aubry y Rau y, evidentemente, el espíritu del legisla¬dor ya que ha sido la fuente por él citada”.
Aclarado ello, habida cuenta las decla¬raciones testimoniales de fs. 132/135, apreciadas de acuerdo a las reglas de la sana crítica (art. 456 del CPCC), que dan cuenta del inicio de la posesión en ca¬beza de los cónyuges desde el matrimonio en diciembre de 1962 y la realización de actos demostrativos de la coposesión -ocupación (corroborada por el domicilio al momento de nacimiento de todos sus hijos) y construc¬ción- (art. 2384CCivil), también constatados por el mandamiento de fs. 100/101 (art. 477 CPCC) a lo que aduna el pago de tasas y servicios según documentación de fs. 15/ 26, sin que tenga relevancia la distinta nu¬meración del inmueble lo que se explica fácilmente por su ubicación en esquina de la manzana y extensión (ver plano de fs. 6), tengo por satisfecho el requisito de la prueba compuesta (art. 679 inc. 1 CPCC y 24 ley 14.159), en forma suficiente para arrimar convicción sobre la adquisición del dominio de autos por prescrip¬ción veinteañal, en razón de la coposesión ejercida por parte de la actora Ofelia Alcira Santiago y su falleci¬do esposo Juan Carlos Daluisio.
De ser compartido mi voto, propicio la revocatoria de la sentencia y la admisión de la deman¬da, declarando que la actora conjuntamente con su fallecido esposo han cumplido los requisitos de la usuca¬pión y adquirido el dominio del inmueble individualiza¬do en plano e informe de dominio obrantes en autos, en partes o proporciones iguales (50% cada uno de ellos) en virtud del art. 2708 C. Civil sobre la presunción iuris tantum de igualdad de las cuotas de los condóminos, que puede aplicarse a todos los otros supuestos de co-posesiones (Alterini en Código Civil de Llambias Alte¬rini To. IV-A p. 151), debiendo ordenarse oportunamen-te, la inscripción del dominio en cabeza de ambos (condominio) en el registro respectivo, de acuerdo a ta¬les porcentajes. Con costas por su orden en ambas instancias, teniendo en cuenta las cuestiones de dere¬cho suscitadas (art. 68 Código Procesal).
ASI LO VOTO
Los Señores Jueces Dres. Rosas y Castro Durán, aducien¬do análogas razones dieron sus votos en igual sentido.-
A LA SEGUNDA CUESTION, el Señor Juez Dr. Guardiola, di¬jo:
Atento el resultado arribado al tratar la cuestión anterior, preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso -artículos 168 de la Constitución Provincial y 272 del CPCC-, Corresponde:
I- REVOCAR la sentencia admitiendo la de¬manda, declarando que la actora conjuntamente con su fallecido esposo han cumplido los requisitos de la usu¬capión y adquirido el dominio del inmueble individuali¬zado en plano e informe de dominio obrantes en autos, en partes o proporciones iguales (50% cada uno de ellos), debiendo ordenarse oportunamente, la inscrip¬ción del dominio en cabeza de ambos (condominio) en el registro respectivo, de acuerdo a tales porcentajes. Con costas por su orden en ambas instancias, teniendo en cuenta las cuestiones de derecho suscitadas (art. 68 Código Procesal).
II- En cuanto a los honorarios por los trabajos realizados en esta Alzada de los profesionales intervinientes, regulados que sean los correspondientes a Primera Instancia, se resolver al respecto.- (Arts. 31 y 51 de la Ley 8.904).-
ASI LO VOTO.-
Los Señores Jueces Dres. Rosas y Castro Durán, aducien¬do análogas razones dieron sus votos en igual sentido.-
Con lo que se dio por finalizado el pre¬sente acuerdo que firman los Señores Jueces por ante mí: FDO. DRES. JUAN JOSE GUARDIOLA, PATRICIO GUSTAVO ROSAS Y RICARDO MANUEL CASTRO DURAN, ante mí, DRA. MARIA V. ZUZA (Secretaria).-
//NIN, (Bs. As), 15 de Diciembre de 2.009.-
AUTOS Y VISTO:
Por los fundamentos consignados en el acuerdo que antecede, preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso -artículos 168 de la Constitución Provincial y 272 del CPCC-, SE RESUELVE:
I- REVOCAR la sentencia admitiendo la de¬manda, declarando que la actora conjuntamente con su fallecido esposo han cumplido los requisitos de la usu¬capión y adquirido el dominio del inmueble individuali¬zado en plano e informe de dominio obrantes en autos, en partes o proporciones iguales (50% cada uno de ellos), debiendo ordenarse oportunamente, la inscrip¬ción del dominio en cabeza de ambos (condominio) en el registro respectivo, de acuerdo a tales porcentajes.
Con costas por su orden en ambas instancias, teniendo en cuenta las cuestiones de derecho suscitadas (art. 68 Código Procesal).
II- En cuanto a los honorarios por los trabajos realizados en esta Alzada de los profesionales intervinientes, regulados que sean los correspondientes a Primera Instancia, se resolver al respecto.- (Arts.
31 y 51 de la Ley 8.904).-
Regístrese, notifíquese y oportunamente remítanse al Juzgado de origen.- FDO. DRES. JUAN JOSE GUARDIOLA, PATRICIO GUSTAVO ROSAS Y RICARDO MANUEL CASTRO DURAN, ante mí, DRA. MARIA V. ZUZA (Secretaria).-

Category: Jurisprudencia


Contornos del régimen de regularización dominial
de la ley 24.374 y sus modificatorias
Por Diego De Rosa (*) y Diego Gustavo Edwin Abadie (**)
Sumario: 1. Introducción. — 2. Breve antecedente. — 3. Síntesis del
sistema de adquisición del dominio establecido en la ley 24.374 y sus
modificatorias. — 4. Cuestiones a desentrañar. — 5. Imposibilidad
de considerar al poseedor inscripto como un titular de dominio imperfecto.
— 6. Posibilidad de transmitir por cesión los derechos derivados
de la inscripción del acta-escritura del art. 6 inc. e de la ley
24.374 y sus modifictorias. — 7. Efectos que producen las medidas
cautelares en el inmueble de las que se toma razón, durante el transcurso
de los diez años desde la inscripción del acta-escritura del art.
6 inc. e. — 8. Conclusión. — 9. Bibliografía.
Resumen
La crisis habitacional y el acceso a la vivienda digna por parte de los integrantes de los estratos sociales
más vulnerables y necesitados es sin duda uno de los problemas mayores tanto a nivel nacional
como global. A través del análisis de disposiciones normativas de índole nacional y provincial que tratan
sobre el derecho de acceso a la vivienda digna, adquisición del dominio, prescripción adquisitiva,
posesión y regularización dominial, entre otras; al igual que jurisprudencia y doctrina que interpreta
y trata el tema, respectivamente; se contrastan las dificultades de tornar operativo el mentado derecho
de acceso a la vivienda digna, en razón de los vacíos y contradicciones normativas e interpretativas
existentes en tópicos tales como: calificación de la relación real detentada por el poseedor en
virtud de la ley 24.374, posibilidad de ceder derechos y acciones posesorias derivadas de tal situación,
y efectos producidos por medidas cautelares trabadas en el inmueble que se pretende regularizar.
Palabras clave: Vivienda – Digna – Dominio – Regularización – Prescripción
Résumé
La crise de croissance de plus en plus des bidonvilles et l’accès au logement convenable ou décent,
pour tous les membres des couches sociales les plus démunies et vulnérables, est sans doute l’un des
plus grands problèmes tant au niveau national et global. Grâce à l’analyse d’ instruments normatifs
de caractère national et provinciaux, qui traitent du droit d’accès à un logement convenable ou décent,
l’acquisition du domaine, de la possession et de la prescription acquisitive, et de régularisation
domaniale, entre autres; ainsi que la jurisprudence et la doctrine qui interprète et la traite, respectivement;
est mis en contraste les difficultés de rendre applicables dans la pratique le droit d’accès à un
logement décent, des lacunes et des contradictions normatif et réglementaires ainsi q’ interprétatives,
vers les suivants sujets: analyse de la relation réelle détenus par le titulaire en vertu de la loi 24.374,
possibilité de transferir par cession les droits et actions possessoires, et les effets des mesures judiciaires
provisoires disposées sur ces biens immobiliers destinés à régulariser.
Mots clés: Logement – Convenable –Proprieté – Régularisation – Prescription
(*) Profesor Adjunto Interino de Derecho Civil IV, Cátedra II.
(**) Docente de Derecho Civil IV, Cátedra II. Ambos: Facultad de Cs. Jurídicas y Sociales. UNLP.
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ANALES Nº 42 – Facultad de Cs. Jurídicas y Sociales. U.n.l.p. 2012
1. Introducción
Sin lugar a dudas uno de los mayores problemas no solo nacionales sino globales, a los que asistimos
hoy día, giran en torno a la crisis habitacional y el acceso al suelo por parte de los integrantes de
los estratos sociales más vulnerables y necesitados. Esta crisis imposibilita o torna dificultosa, a tales
grupos, poder lograr llevar a cabo plenamente su “proyecto de vida” (1).
Sabido es que hechos reveladores de tal situación los vemos reflejados a través de la falta de políticas
de Estado y herramientas legales idóneas tendientes a paliar los insistentes y cada vez más fuertes
reclamos y protestas en tal sentido.
Ello, a pesar de que luego de las reformas de la Constitución Nacional de 1957 se incorporó el art. 14
bis y con el se estableció en dicho texto el derecho de acceso a una vivienda digna. De allí, podríamos
coincidir, pues, que poco a poco fue tratando de penetrar e incorporar en la legislación nacional ideas
en torno a la función social de la propiedad.
En este sentido no pueden pasarse por alto, en esta instancia introductiva, el nutrido marco jurídico
programático dado por las declaraciones y tratados internacionales de jerarquía constitucional, consagrados
luego del año 1994 con la última reforma de la Constitución Nacional (art. 75 inc. 22), que
contienen disposiciones referidas al derecho de acceso a la vivienda digna. Dentro de ellos merecen
mencionarse la Declaración de Derechos y Deberes del Hombre (arts. 11 y 23); la Declaración Universal
de Derechos Humanos (art. 25 ap. 1); la Convención Americana de Derechos Humanos -Pacto de San
José de Costa Rica- (art. 21 ap. 1) y el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales
-PIDESC- (art. 11). En prieta síntesis, en estas convenciones internacionales, el Estado Nacional se
obliga a adoptar medidas activas y de todo tipo, a fin de garantizar el mentado derecho.
En refuerzo de ello, a nivel internacional, tampoco puede dejar de mencionarse la tarea propuesta
por Naciones Unidas, a través del Programa para los Asentamientos Humanos, UN-HABITAT establecido
en 1976, como resultado de la Conferencia de las Naciones Unidas sobre Asentamientos
Humanos (Hábitat I), realizada en Vancouver, Canadá. Uno de los objetivos de esta organización ha
sido encargarse de coordinar y armonizar actividades en asentamientos humanos dentro del sistema
de Naciones Unidas, los cuales consisten en facilitar el intercambio de información sobre vivienda
y desarrollo sostenible de asentamientos humanos, colaborar en países a través de asesoría técnica
para enfrentar los desafíos de la urbanización desordenada en las ciudades, y promover, entre otros,
el acceso a la vivienda digna para todos. Como resultado de las Conferencias llevadas a cabo por
este organismo, se signó la denomina y conocida “Cumbre de las Ciudades”, donde allí se presentó la
Agenda Hábitat, por la cual Estados Miembros se comprometen a promover vivienda adecuada para
todos, asentamientos humanos sustentables, participación de la ciudadanía, igualdad de género, entre
otros aspectos.
Las actividades de esta organización tiene fijado como metas: a) Mejorar, considerablemente, para
el año 2020, las condiciones de vida de por lo menos 100 millones de habitantes en asentamientos precarios.
Retomando, entonces, esta idea inicial, para entender y poder compensar tal desequilibrio de justicia
social, evidentemente no puede acudirse a concepciones tradicionales, clásicas o neoclásicas
como mecanismos de comprender y poder cambiar proactivamente la realidad, en razón de que
el orden económico hoy día dado, resulta funcional al modelo actual de distribución de la riqueza.
Tampoco estimamos conveniente acudir a métodos simplistas que pretendan solucionar el problema
planteado a través de fórmulas que más que legales, aparentan ser mágicas (aunque empleando
lenguaje legal).
(1) Ver sentido dado al vocablo entrecomillado, en el Calderón Gamboa, Jorge Francisco “La reparación del daño
al proyecto de vida en casos de tortura” pto. 2, pág. 211 y sigs., con motivo de analizarse allí el concepto de daño al
proyecto de vida, dado por la Corte Interamericana de Derechos Humanos en sus recientes fallos. Disponible en:

http://www.ius.unti.it/cardozo/reviu/2007/gamboa1.pdf.

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Por ello, e intentando no caer en tales modos de razonamiento, pretendemos escuetamente abordar
los aspectos que infra se procederá a desarrollar, acudiendo a lo que Edgar Morin ha denominado
“un pensamiento complejo” (Morin, 1995).
2. Breve antecedente
Ahora bien, a los fines de tornar operativa o implementar en la práctica la mentada manda constitucional
(art.14 bis CN.), desde sus orígenes, la doctrina procesalista nacional (y de esta Facultad: Dres.
Morello-Berizonce) poco a poco fue interesándose en comprender la realidad descripta, abordando
el derecho de propiedad desde su concepción o función social (Morello y Berizonce, 1988:936). Ella
proponía la flexibilización de ciertos pasos en el procedimiento de usucapión (abreviación de pruebas,
exención del pago de tasas y demás gravámenes) para que personas de escasos recursos que
quisieran acceder a su vivienda única, familiar y permanente, pudieran acudir a esta herramienta,
siempre, respetando las normas de fondo aplicable a la materia (arts. 4015 y 4016 del Cod. Civ.).
Consecuente con esta doctrina que defiende la concepción social del derecho de propiedad, hubieron
legisladores que se plantearon una solución al problema habitacional que se venía desarrollando
ya desde hacia tiempo en nuestro país.
Es así que en el año 1994 se sanciona a nivel nacional la ley Nº 24.374, –vulgarmente conocida
como “Ley Pierri”-, que establecía un régimen de regularización dominial en favor de ocupantes que
acreditaren la posesión pública, pacífica y continua durante 3 años, con anterioridad al 1/1/92, y con
causa lícita, de inmuebles urbanos que tuvieran como destino principal el de casa habitación única
y permanente; siendo –aparentemente- esta ley un comienzo a la solución del problema y por sobre
todas las cosas, una resolución a una situación fáctica en relación a todos los inmuebles ocupados
fundamentalmente en zonas aledañas a las grandes urbes, que se encontraban en una situación de
anomia total.
Más allá de las críticas hechas y de las que pueden seguir haciéndosele a esta ley de regularización
dominial nº 24.374 y modificatorias (2), lo cierto es que la misma ha comenzado a dejar de ser una
norma transitoria (3) y ha pasado a transformarse, poco a poco, en una norma de gran espectro y
aplicación (4), sobre todo si se tiene en cuenta la proyección establecida por la modificación realizada
por la última ley 26.493, la cual ha previsto ampliar la aplicación de la originaria ley, para poseedores
anteriores al 1 de enero de 2009.
3. Síntesis del sistema de adquisición del dominio establecido en la ley 24.374 y sus modificatorias
Sabido es que la ley de marras, entró en vigencia en 1994 e instituyó un mecanismo de regularización
dominial en virtud del cual sus beneficiarios (antes citados) podrían acceder a un instrumento
válido y suficiente para acreditar la titularidad del dominio de tierras, privadas o fiscales, que poseían.
Los beneficiarios del sistema están circunscritos a ocupantes – por causa lícita- de inmuebles urbanos
que tengan como destino principal el de casa habitación única y permanente, que acrediten la posesión
pública, pacífica y continua durante tres años anteriores al 1/1/09 (originariamente al 1/1/92).
Así, y en lo que interesa destacar, de la letra de la norma surge que previo al cumplimiento de las
disposiciones establecidas en el procedimiento administrativo (5) contempladas en su art. 6 –y de no
(2) Una de las más profundas, medulosas y fuertes hechas; ver en Areán Beatriz (2009:326 y ss); ver también
Kemelmajer de Carlucci (1995: 451 y ss.).
(3) Como lo sostiene Dillon (2006:118).
(4) Ver ponencia presentada por Ortega, Juan Manuel y Rullansky, Gustavo Fabián en XVI Congreso Nacional
de Derecho Registral, disponible en: www.universidadnotarial.edu.ar/derechoregistral2011/documentos/tema01_
ortega_rullansky.pdf
(5) Llevado a cabo en la Provincia de Buenos Aires, ante la Subsecretaría Social de Tierras, Urbanismo y Vivienda,
dependiente del Ministerio de Infraestructura.
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existir oposición alguna por parte del dueño o terceros- se accede a la inscripción ante los Registros
de la Propiedad Inmueble, a través de un acta-escritura dando cuenta de lo actuado; la cual, transcurridos
10 años de su toma de razón, convertirá de pleno derecho en dominio perfecto tal inscripción;
pudiendo los titulares de dominio y/o quienes se consideren con derecho sobre los inmuebles que
resulten objeto de esa inscripción, ejercer las acciones que correspondan, inclusive, en su caso, la de
expropiación inversa, hasta que se cumpla el plazo aludido (art. 8).
Valga recordar que en su redacción original la ley, en cuanto a esto último, se limitaba a establecer
que a partir de tal inscripción registral, comenzaba a computarse el plazo de prescripción a los efectos
del art. 3999 del C. C, asimilando el acta inscripta a un “justo título” apto para acceder a la prescripción
inmobiliaria decenal -corta-.
4. Cuestiones a desentrañar
Sin entrar en consideración de manifestaciones realizadas desde sectores gubernamental , que defienden
el éxito de la norma, por haberse percibido la conversión de suelo improductivo hacia fines
sociales, dado que el número de reclamo de particulares a través de acciones reivindicatorias ha sido
de un 2%; lo cierto es que desde ámbitos académicos, los interrogantes que suelen hacerse son bastantes.
De entre tantos de ellos, en este trabajo nos proponemos realizar los siguientes, tomando en consideración
tanto normativa nacional y provincial vigente, que se integra al tema planteado, siendo, al
menos tres, los más relevantes que a nuestro criterio nos realizamos a continuación:
A) ¿Resulta acertado considerar a la posesión inscripta como un derecho real de dominio imperfecto?
B) ¿Que posibilidad existe de transmitir por cesión a terceros, los derechos emanados de la inscripción
del acta-escritura que da cuenta de la posesión, establecida en los términos del art. 6 inc. e) de la
mentada norma? ¿Existe acaso armonización en cuanto a ello, de la ley nacional con las leyes locales
existentes?
C) Y por último, ¿Que efectos producirían las medidas cautelares dispuestas respecto al bien perteneciente,
aún, al titular registral, que se inscribieren sobre el inmueble del cual pretende adquirirse
su dominio, ínterin el transcurso del plazo de diez años referido?
En base a estos disparadores, abordamos a continuación, nuestras consideraciones y opiniones del
caso.
5. Imposibilidad de considerar al poseedor inscripto como un titular de dominio imperfecto
Coincidiendo con Beatriz Areán (2009) resulta inaceptable que la ley (y cierta jurisprudencia haciéndose
eco de ella) haya creado una nueva especie de dominio imperfecto, a través de la modificación al
Art. 8 de la ley de origen. Es que no puede válidamente pretenderse entender que el legislador se haya
animado a crear, ya no por una definición positiva, sino a contrario sensu, un supuesto de adquisición
y titularidad de dominio imperfecto, al beneficiario inscripto de la escritura del art. 6 inc. e) (Areán,
2009:340-341). (6)
Sin entrar en un mayor análisis exhaustivo, el cual excede por cierto el objeto del presente artículo,
según nuestra legislación civil, al dominio imperfecto lo encontramos en sus tres modalidades como:
desmembrado, revocable y fiduciario, según los arts. 2507 y 2661 al 2672 del C.C.; y en modo alguno el
legislador al sancionar el nuevo art. 8, ha hecho mención alguna de la ampliación de estos supuestos.
Es que aún en supuestos de creación de dominio imperfecto, a nuestro criterio rige el principio de nu-
(6) Véase el fallo citado en la obra de Beatriz Areán (2009): CCiv y Com La Matanza, sala I, Exp. 841/01, RSD
24/05, del 29/11/05. Ver también fallo del mismo tribunal Exp. 1759/01, RSD 40/10, del 27/05/10.
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Derecho Civil
merus clausus, debiendo de tal manera una norma nacional pronunciarse expresamente en tal sentido,
no pudiendo dejar en manos de la jurisprudencia interpretaciones en la manera expuesta (7).
Menos aún, se ha modificado el art. 2524 del CC. para mencionar el supuesto contemplado in comento
como modo de adquisición del dominio (imperfecto) (8).
Las críticas pueden continuar, pero ello -como se ha dicho- escapa al alcance del presente artículo.
Lo que debe quedar en claro es que la ley instrumenta como régimen excepcional una suerte de usucapión
tabular (9), donde el punto de partida del cómputo del plazo de prescripción adquisitiva, no
se cuenta desde la efectiva toma de posesión sino desde su inscripción registral.
Ello queda evidenciado al observar -a todas luces- que se exige posesión animus domini (pública,
continua, pacífica aunque llamativamente omitida en la norma ininterrumpida), mas el transcurso
del tiempo (10 años) para adquirir el dominio; rasgos distintivos, estos, por antonomasia del instituto
de la prescripción adquisitiva.
Entendemos que no se puede dejar de considerar que lo que se esta inscribiendo es el hecho de la
posesión alegada y probada por el termino de tres años. No se esta inscribiendo ningún derecho y,
menos aun, un derecho de dominio perfecto y/o imperfecto.
Si seguimos el razonamiento de aquellos que consideran que nos encontramos ante el supuesto
de un derecho de dominio imperfecto, inmediatamente, ello, nos lleva a preguntarnos (llevándolo al
absurdo) dentro de la clasificación de estos, dónde se debería ubicar este supuesto, atento que no se
trata de ni de un dominio revocable y/o fiduciario, por no estar condicionada su existencia a plazo
o condición alguna. Tampoco lo podríamos considerar un derecho real de dominio desmembrado,
atento no reunirse ninguno de los presupuesto que para este derecho pueda y deba darse. Todo lo
cual nos llevaría a inferir forzadamente a que nos encontraríamos ante un derecho real de domino
imperfecto sui generis, en el cual se vería afectado su carácter de absoluto. Esto una vez más, nos lleva
afirmar que tal solución resulta inaceptable. En refuerzo de esta idea puede tomarse en cuenta que,
como rasgo común a los tres tipos de dominio imperfecto que existen en nuestra legislación, para que
operen los mismos, se requiere la voluntad del titular transmitente, cuestión que no acontece en el
supuesto de este art. 8 in comento.
En referencia a este punto, reafirmamos que de ninguna manera podemos estar en presencia de un
derecho real de domino imperfecto, sino que sólo nos encontramos ante un supuesto de prescripción
tabular. Esta resulta ser una especie dentro de la figura de la prescripción adquisitiva, como modo de
adquirir el dominio, que en definitiva busca que trascurrido el plazo de ley años, aquel beneficiario
del acta escritura, pueda adquirir el dominio del inmueble que poseía.
Cabe traer a colación que, en parte, este fue el sentido en el que se pronunció la comisión 5 de la
últimas Jornadas Nacionales de Derecho Civil (XXIII), la cual en sus conclusiones, haciendo referencia
a ponencias presentadas por los Dres. Pujol de Zizzias y Jorge Causse (aunque no la nuestra), dejó
establecido que: “… la escritura del artículo 6 inc. c) de la ley 24.374 no constituye justo título ni título
de dominio imperfecto…” (10).
(7) Idea que subyace en el artículo de Boudot, Michelle “Jurisprudence, revue critique 2010”. Faculté de Droit
de Poitiers, p. 33-45.
(8) En tal sentido ver fallo CCiv 03 Lomas de Zamora, causa 780, RSD 27-10 S 2/3/2010.
(9) Valga aclarar que no escapan a nuestro entendimiento los problemas que acarrean la existencia de registros
posesorios y, más aún, las disfuncionalidades que acarrean las inscripciones de posesiones en registros inmobiliarios
(art. 2 de la ley 17.801). Ver en tal sentido Fuster Gabriel (2011) “La registración de la posesión en el marco de
saneamiento de títulos. Cuidado con la promiscuidad registral”. Disponible en: http://www.universidadnotarial.
edu.ar/derechoregistral2011/documentos/tema01
(10) Ver: http://ideconsultora.com.ar/bcderechocivil2011/conclusiones/
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6) Posibilidad de trasmitir por cesión los derechos derivados de la inscripción del acta-escritura del
Art. 6 Inc. e de la ley 24.374 y sus modificatorias
En este punto cabe remarcar que la ley nacional no establece disposición alguna en referencia a
este tema, con lo cual debemos entender que lo deja librado a las disposiciones que establezcan las
distintas provincias que adhirieron a la ley.
Entrando en este análisis, observamos que el Decreto Nº 2815/ 96 de la Provincia de Buenos Aires.,
en su Art. 17 contemplaba la posibilidad de transmitir por cesión los derechos por actos entre vivos
o a título universal, en tanto se encontrare en curso el plazo previsto en el Art. 8 de la ley de marras, o
cuando vencido este, no se hubiere solicitado la consolidación del dominio.
Por su lado el Art. 2 del Decreto Provincial Nº 181/06 establece que gozarán del beneficio de esta
normativa los cesionarios por actos entre vivos o a título universal fehacientemente acreditados; ello
es la consolidación del dominio a favor del regularizado, con carácter de titular de dominio perfecto
a los diez años de la inscripción del acta escritura.
En otro ámbito, en la Provincia de Córdoba, la Ley Nº 8932/03 establece que el poseedor que hubiere
logrado su anotación registral en virtud de lo previsto en la ley Nº 24.374, podrá ceder por escritura
pública sus derechos a terceros, debiendo el Registro General, cuando así le fuera requerido por persona
interesada, registrar dichas cesión (art. 8).
Hasta aquí observamos que la distinta reglamentación local, no hace distingo alguno en relación
a la calidad del cesionario del acta-escritura inscripta en los términos del art. 6 inc. e) de la ley in
comento.
En contraste con ello, y en modo opuesto observamos que el decreto 105/98, de la Ciudad Autónoma
de Buenos Aires, en su Art. 15 contempla que no puede ser objeto de cesión o transferencia por
actos entre vivos a favor de terceros, hasta que no se cumpliere el plazo de diez años, de los derechos
acordados por la ley 24.374.
En un peldaño más bajo dentro de la pirámide del ordenamiento legal, podemos apuntar la Disposición
100/03 de la Dirección Provincial de Tierras y Urbanismo de la provincia de Buenos Aires,
la cual en su Anexo I -Instructivo de procedimiento administrativo de trámites de la ley nacional
24.374-, en su inc. g) se establece que los derechos emergentes del acta inscripta en el marco del art.
6 inc. e) podrán ser cedidos mediante escritura pública, la que deberá ser inscripta en el Registro
de la Propiedad Inmueble, no teniendo el cesionario que cumplir los requisitos que la ley exigió a su
cedente.
Del análisis de las disposiciones ut supra mencionadas, podemos válidamente observar que la misma,
en parte, desvirtúa el espíritu de la norma nacional que tiene en vista beneficiar a un estrato social
de condición humilde para acceder a su casa habitación única y permanente que cuadre dentro
del art. 2 de la ley 24.374 y su reglamentación. Si bien estamos de acuerdo en que la posesión inscripta
se encuentra dentro de los derechos posibles de ser cedidos por parte de los beneficiarios de la ley,
entendemos que en relación al cesionario debe limitarse la misma, mientras transcurran los 10 años
establecidos en el art 8, a personas con características similares a las establecidas en el art. 1 y 2 de
la ley. De no ser así, se estaría dando la posibilidad de beneficiar por esta normativa a propietarios
o poseedores de otros inmuebles con capacidad para satisfacer sus necesidades de viviendas (estos
excluidos expresamente por el art. 4) pudiéndose aún alentar a realizar negocios inmobiliarios encubiertos
no pretendidos por esta ley de excepción.
En conclusión y de existir una futura reforma legislativa nacional, entendemos que seria aconsejable
que se contemple la posibilidad de ceder los derechos derivados de la inscripción del actaescritura
del art. 6 inc. e), acotando sus cesionarios a personas con iguales características que los
beneficiarios inscriptos.
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7. Efectos que producen las medidas cautelares en el inmueble de las que se toma razón, durante
el transcurso de los diez años desde la inscripción del acta escritura del art. 6 inc. e)
En este tópico la ley nacional 24.374 y sus modificatorias, omite contemplar esta situación, coincidiendo
en este sentido con Aída Kemelmajer de Carlucci (1995) y G. A Dillon (2006), quienes sostienen
que el legislador nacional ha depositado demasiada confianza en las administraciones públicas
y legislaciones locales (Kemelmajer de Carlucci, 1995:464) (Dillon, 2006:112). Estas, muchas veces
se exceden en su función y suelen, a menudo, ser contradictorias; acarreando en ocasiones tal circunstancia,
también, decisiones judiciales disímiles y poco acordes al sistema (que valga reconocer)
resultan ser confusas desde un inicio (11).
Ello en forma concreta altera la organización federal del país, donde disposiciones de derecho de
fondo merecerían ser reguladas por el Congreso Nacional (arts. 1, 5, 31, 74 inc. 12, y 121 de la Constitución
Nacional) (Gelli, 2008:113).
En concreto, en la provincia de Buenos Aires el Decreto Nº 2815/96 establecía en su art. 21 que el
beneficiario del acta escritura, transcurrido los diez años de su inscripción podía rogar la consolidación
de su dominio y “(…) No procederá la consolidación si dentro del plazo referido …. tuviere vigencia
alguna medida que afecte la disponibilidad del bien”.
Esta disposición tan abierta nos lleva a la pregunta que se hace Dillon: ¿la medida que afecte la
disponibilidad del bien, de quien? ¿Del titular de dominio o del poseedor inscripto?
Es aquí que debemos hacer las siguientes distinciones. Si se tratare de medidas cautelares dispuestas
en procesos petitorios instados por el titular registral, los efectos serían interruptivos del plazo de
prescripción del poseedor inscripto, ya sea por los efectos producidos por la interrupción civil establecida
por el art. 3986 del CC o por la vigencia de las medidas dispuestas en tales procesos. En tales
supuestos, y aún a pesar de no haber mediado oportuna oposición del titular registral en el trámite
administrativo establecido en el art. 6 de la mentada ley, la administración provincial se encontraría
impedida de extender la escritura de consolidación de dominio que beneficie al poseedor inscripto.
Ahora bien, y llegando a uno de los puntos más interesantes de abordar, se plantea la siguiente
hipótesis: si sobre el inmueble a adquirir recayera una medida cautelar vigente por parte de algún
acreedor del titular registral de dominio, ¿cuál sería el efecto que tal medida produciría?
Si nos atenemos a la letra del artículo mencionado, no procedería la consolidación.
He aquí una de las situaciones a contrastar. Traemos a colación en este sentido fallos que han declarado
en forma coincidente, obviando seguramente esta normativa, que “… la inscripción del acta
escritura a favor del beneficiario poseedor de la ley, torna oponible su derecho al acreedor del titular
registral originario que anota su embargo en fecha posterior a la mencionada registración.” (Prat,
2008:155)
Reparemos aquí que a pesar de lo que hayan decidido tales fallos, los escribanos encargados de
autorizar las respectivas escrituras de consolidación se encontrarían impedidos de hacerlo pues tal
norma lo esta expresamente estableciendo.
Esto nos lleva a pensar lo siguiente: De existir litigios que pretendan hacer prevalecer los derechos
del poseedor inscripto frente al titular registral o sus acreedores, de mediar medidas cautelares
inscriptas; la decisión tomada en aquellos litigios, resultarían abstractas ya que de todos modos los
escribanos se encontrarían impedidos de consolidar la titularidad sobre el poseedor.
(11) Hecho revelador de esta situación se ve reflejado en la jurisprudencia, la cual, ante tal confusión, ha llegado
a revocar un rechazo de demanda reivindicatoria, iniciada por un poseedor en los términos de esta ley; insinuando
ello que se estaría otorgando legitimación activa en tal acción real. Ver inédito Holotiuk s/ reivindicación, CCiv y
Com. de Quilmes, Sala II, causa 8042, 70/05; del 27/4/05
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Más aún, con posterioridad a la normativa mencionada el Decreto provincial Nº 181/06 sancionado
con motivo de la modificación al art. 8 introducida por la ley 25.797, estableció en su art. 1 que: “… operará
la extinción automática del dominio contra quien se hizo la regularización por el solo transcurso
de 10 años desde la inscripción a favor del regularizado, en tanto no existan anotaciones originadas en
el ámbito judicial contra la misma”.
En este sentido se observa que la redacción de este artículo continuaría con la postura trazada por
el Art. 21 del Decreto 2815/96, encontrándose el escribano autorizante impedido de realizar la escritura
de consolidación.
Por su parte el Art. 4 del Dec. 181/06 establece que en el trámite de consolidación a favor del beneficiario
“…si del informe registral resultara la existencia de medidas cautelares oponibles al derecho del
beneficiado, la escritura no será autorizada”.
Aquí, otro punto más a dilucidar: Si la norma efectivamente pretende otorgar vivienda única y familiar
a los beneficiarios, no se entiende por qué si se trata de medidas cautelares que los afectan, no se
les permite que el inmueble entre en su patrimonio y pase a ser garantía de sus acreedores (12).
Pero aún más, recientemente la disposición técnico registral 002/11 del 15/4/11 ha dispuesto en su
art. 19 que:
“(…) En la escritura de consolidación deberá dejarse constancia de las medidas cautelares, gravámenes,
restricciones y afectaciones que surgieren del informe de dominio requerido al efecto, individualizándolos
con número de presentación y fecha e indicación de su especie…” Y continúa su Art. 20
diciendo:
“Si existiera anotada una medida cautelar contra el titular de dominio, la toma de razón de la Escritura
de Consolidación producirá su desplazamiento, debiendo notificarse al juzgado oficiante la
variante registral operada en la forma de estilo. Si la medida cautelar, afectara al beneficiario del acta
de regularización dominial, deberá ser reconocida por éste, consignándose asimismo dicha circunstancia
en la rogatoria de estilo…”. Y por último el art. 21 establece que:”… si la medida cautelar anotada
consistiera en una medida de no innovar o prohibición de inscribir, no se procederá a la toma de
razón definitiva de la Escritura de consolidación, procediéndose a su registración provisional (…)”
Asombrosa resulta esta disposición técnico registral, a la luz de los decretos anteriormente analizados,
de los cuales emerge que ante medidas cautelares surgidas del folio real del inmueble a regularizar,
el escribano no puede autorizar escritura alguna. Aquí evidentemente los hechos superan la
realidad ya que los principios de inscripción, presunción de integridad y legalidad, establecidos en
los Arts. 4 y 8 de la ley Nº 17.801 (Adorno y Marcolín de Adorno, 1999:68), -permítasenos la expresión-
“atan de manos” al calificador registral, ya que este no puede introducirse en el análisis del documento
que le es presentado.
En conclusión esto demuestra que el Registro de la Propiedad Inmueble en la Provincia de Buenos
Aires ha comenzado a recibir escrituras de consolidación, pasando por alto la reglamentación apuntada,
quedando abiertas las acciones pertinentes contra los escribanos que autorizan las escrituras de
consolidación, en contradicción con la normativa vigente.
Párrafo aparte merece dilucidar qué se entiende al decir que “(…) la Escritura de consolidación producirá
(el) desplazamiento (…)”, de las medidas cautelares que recaían sobre el titular registral hacia el
poseedor regularizado. La duda que esto nos despierta consiste en desentrañar si: ¿el desplazamiento
importa una extinción de la medida cautelar, una vez que se ha extinguido el derecho del anterior
titular dominial y ha nacido el dominio en cabeza del regularizado? O ¿acaso la medida cautelar viaja
con el inmueble cual si se tratara de una obligación propter rem, pesando la medida cautelar en cabe-
(12) Capítulo aparte merece el abordaje acerca de si el inmueble poseído, inscripto en los términos de esta
norma, es susceptible de ser anotado como bien de familia. Este tratamiento excede este trabajo, pero se deja
abierta la discusión.
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za del regularizado? De dar respuesta afirmativa a esta ultima, podría llegar a darse el absurdo que el
regularizado terminara respondiendo por una obligación contraída por un tercero.
Continuando con esta línea de pensamiento y respondiendo positivamente a la primera pregunta,
también, nos permitimos validamente pensar que se prestaría al fraude de los acreedores del titular
de dominio desplazado, ya que este fácilmente podría en connivencia con ocupantes, deshacerse de
su patrimonio durante un lapso prolongado para que luego este le sea nuevamente cedido.
Hechas estas salvedades, y como conclusión a este punto, nos permitimos sugerir que ante una
eventual reforma legislativa, aclararía las contradicciones apuntadas una norma nacional que contemple
que mientras existan medidas cautelares inscriptas y vigentes que pesen sobre el titular registral,
el proceso de consolidación queda suspendido. Se trataría, pues, de un supuesto especial de
protección a los acreedores del original titular registral, fundado en razones de equidad y justicia,
contribuyendo de esta manera a la seguridad jurídica.
Estando en presencia de un régimen excepcionalísimo de adquisición del dominio, no sería razonable
quitar del patrimonio del deudor un bien por el solo hecho de que se haya instado un procedimiento
administrativo, en el que un tercero ajeno a la relación obligacional ha alegado y a lo mejor
probado tres años de posesión.
8. Conclusión
A esta altura del avance y desarrollo, tanto normativo a nivel local, doctrinal y jurisprudencial, queda
evidenciado, a las claras, que no existe una fuente normativa homogénea de índole nacional que
trate en forma uniforme los temas tratados, llegándose al extremo de vislumbrar, que los regímenes
legales vigentes provinciales llegan a avanzar sobre formas cuya regulación estaría reservada al Congreso
Nacional (art. 74 inc. 12 de la C.N.).
Si bien es cierto que la Ley Nº 24.374 ha contribuido en gran medida a dar solución a un problema
existe y de gran importancia en estos tiempos como es el habitacional, consideramos que es imperiosa
la necesidad de que desde el Poder Legislativo Nacional, se propugne la sanción de una ley que
unifique la normativa existente a lo largo del país, que contribuya a la seguridad jurídica a facilite la
labor de interpretación por parte de los jueces.
Los Anteproyectos de unificación de los Códigos Civil y Comercial de los años 1998 y 2012 no contienen
disposición alguna al respecto.
Es cierto que cuando la desigualdad social impera, intencionadamente debe existir voluntad política
que fuerce a equilibrar la misma. Pero para cumplir con tal tarea se debe ser cauto y no quedar a
merced de entusiasmos neófitos. Para ello es necesario ser exhaustivamente aún más técnico, ya que
de lo contrario la labor legislativa, más que bregar por la paz de un país, generará más conflicto; tarea
a la cual y aunque parezca de Perogrullo, legisladores y abogados deben y debemos tender a evitar.
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Diego de Rosa y Diego Gustavo Edwin Abadie

Category: Doctrina


ANALES Nº 41 – Facultad de Cs. Jurídicas y Sociales. U.n.l.p. 2011
Régimen legal de aguas subterráneas.
Una aproximación a la problemática del Acuífero
Guaraní
Por Diego De Rosa (*)
Sumario: I) Introducción. Importancia del tema. — II) Tratamiento
del agua en el Código Civil. — III) Clasificación dominial de las
Aguas en el Código Civil Argentino. — IV) Concepto origen y calcificación
de las aguas subterráneas. — V) Importancia del agua subterránea
a nivel mundial y en Argentina. — VI) El agua subterránea
en el Código Civil. — VII) Tratamiento del Agua en la Constitución
Nacional y legislación federal. — VIII) Sistema del Acuífero Guaraní
(SAG). — IX) El interés estratégico y político internacional en torno
al SAG. X) Las aguas subterráneas a nivel internacional. — XI)
Recientes resoluciones sobre acuíferos transfronterizos adoptadas a
nivel internacional. — XII) Problemática en torno al SAG. — XIII)
Conclusiones. — XIV) Bibliografía.
Resumen
El agua dulce y el acceso a la misma en los últimos tiempos fue cobrando cada vez mayor importancia,
tanto en planos nacionales como internacionales, no sólo para la salud básica y supervivencia
del hombre, sino también para la producción de alimentos y actividades económicas. Ella
y su sana calidad es necesaria, a su vez, para la subsistencia y desarrollo de los ecosistemas. Los
acuíferos subterráneos almacenan hasta el 98% de las fuentes de agua dulce fácilmente accesibles.
He allí una de las motivaciones más importantes de este trabajo. Ello nos lleva a hacer este breve
repaso y aproximación en torno a la ubicación, definición, clasificación y tratamiento legal de las
aguas subterráneas en la legislación civil y federal nacional, estableciendo ciertos contrastes bajo
el paradigma de la protección ambiental del agua. Por último se deja planteada la problemática alrededor
del Sistema del Acuífero Guaraní – representante de una de las mayores reservas acuíferas
del mundo- a la luz de las normas del Derecho Internacional.
Palabras claves: aguas subterráneas – sistema acuífero – Guaraní
Le Régime juridique des Meaux souterraines. Une aproche de l’Aquifere Guaraní
Résumé
Dans ce derniers temps l’eau douce et son accès ont était de plus en plus important, tant au niveau
national et international, non seulement en ce qui Touche aux activités économiques. En
outré, elles sont nécessaires à la subsistance et développement des écosystèmes. Les eaux souterraines
constituent le 98% des sources d’eau douce, dont l’accès est facile et dont nous disposons
dans la planète. Voice l’une des motivations les plus importantes de ce travail. Cela nous amène à
faire de un bref examen et approximation autour l’emplacement, la définition, classification et traitement
juridique des eaux souterraines dans la législation fédérale nationale. Il est donc nécessaire
d’établir des contrastes sou le paradigme de la protection environnemental de l’eau. En fin il se met
en question la problématique autour du Système Aquifère Guarani -qui represente l’une des la réserves
souterraine les plus grandes au monde- à la lumiere des règles du droit international.
Mots-clés: eaux souterraines – système aquifère- Guaraní
(*) Profesor Interino Adjunto de Derecho Civil IV, Cátedra II. Facultad de Cs. Jurídicas y Sociales. U.N.L.P.
Derechos Civil
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I) Introducción. Importancia del tema
El agua dulce resulta ser un recurso esencial y trascendental para todo tipo de vida en nuestro
planeta, no sólo para la salud básica y supervivencia del hombre, sino también para la producción
de alimentos y actividades económicas. Ella es necesaria, a su vez, para la subsistencia y desarrollo
de los ecosistemas.
Para calcular en forma general la cantidad de agua a nivel mundial, inicialmente debe tenerse en
cuenta que aproximadamente las masas continentales ocupan sólo el 30% de la superficie terrestre,
siendo que el 70% restante es ocupada por agua. Pero de tal porcentaje solo un 2% se encuentra
estimado que se trata de agua dulce, siendo el 98% restante agua salada. De este 2% de agua dulce
existente, solo puede disponerse del 13%, el resto se ha estimado que se encuentra atrapada en
mantos de hielo y glaciares, residiendo allí aproximadamente el 87% restante. En similares términos
y ahondando en el análisis, los casquetes de hielo y glaciares contienen el 74 % de agua dulce del
mundo. La mayor parte del resto se encuentra en las profundidades de la tierra o encapsulada en
la tierra en forma de humedad. Sólo el 0,5% del agua dulce del mundo se encuentra en los ríos y
lagos. Los acuíferos subterráneos almacenan hasta el 98% de las fuentes de agua dulce accesibles.
Proporcionan, a su vez, el 50% del agua potable en el mundo, el 40% de esas aguas es utilizada para
la industria y otro 20% para la agricultura.
Teniendo en cuenta tales cifras y considerando al agua apta para la vida humana como bien escaso
(1), cabe poner de resalto en estas palabras iniciales, que tan importante ha sido la toma de
conciencia en su escasez, como la dificultad en algunos sectores del planeta a su acceso, sumado a
ello el problema de la contaminación, intoxicación humana directa o indirecta (2), y transmisión de
enfermedades a través de tal liquido vital; que recientemente y luego de un largo y reñido debate, se
la ha reconocido y consagrado internacionalmente elevándola a la categoría de “derecho humano
de acceso al agua potable y a la sanidad”(3).
Pasando a un plano nacional, es notable observar como, poco a poco, acontecimientos de la realidad,
condujeron a que paulatinamente cada vez fuera adquiriéndose mayor conciencia de tal situación,
ya sea a través de la creación de nuevos organismos de control, y/o adoptándose medidas de
índole legislativa y judicial en torno a la protección de tal bien. Un importante aporte en tal sentido
lo ha realizado la novel rama jurídica constituida por el “Derecho Ambiental”.
A su vez, es destacable observar cómo la legislación y la doctrina, apartándose de concepciones
tradicionales, comenzó a ocuparse del agua ya no sólo desde su punto de vista físico líquido, sino
también abriendo sendero en el abordaje a su tratamiento desde su estado físico sólido y gaseoso
(Marienhoff, 1966:45-48) (4).
II) Tratamiento del agua en el Código Civil
Preliminarmente y en forma general cabe referir que no puede negarse al agua su carácter de
“cosa”, en los términos del art. 2311 del C. C., por tratarse de un “objeto material susceptible de tener
un valor”.
(1) Aunque para determinados autores, como el español Pedro Arrojo, el problema no se trata de la “escasez”
sino la mala gestión de los recursos disponibles, quien a su vez afirma ironizando que hay tanta agua en el planeta
que en vez de llamarse “Tierra”, debería llamarse “Agua”. Ver Revista Noticias, “La verdad sobre el agua”, 14/4/2007,
Pág. 82.
(2) Ya sea intoxicación directa por medio de la ingesta de aguas contaminadas; o indirecta a través de químicos
(arsénico, plomo, etc.) acumulados a lo largo del consumo de productos ingeridos, los cuales se van tornando
potencialmente tóxicos a lo largo de la cadena alimenticia.
(3) Asamblea General de la Organización de Naciones Unidas, plenario 64, reunión n° 198 del 28/7/2010, ver publicación
de Valls, Mario, www.eldial.com, suplemento de Derecho Ambiental y trabajos por él recomendados.
(4) Ver también vgr. Código de Aguas de la Provincia de Buenos Aires, ley 12.257, en cuyo título V (arts. 90 a 92)
incluye normas sobre agua atmosférica.
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Derecho Civil
A su vez, dentro de la clasificación de las cosas vemos que la misma puede aparecer, en un primer
lugar, tanto como cosa inmueble o mueble (5). Como inmueble puede serlo, por su naturaleza
-como más adelante se analizará con detenimiento al hablar del art. 2314 C.C.-, y por accesión.
En cuanto a esta última refiere el art. 2315 C.C., que quedan allí comprendidos supuestos tales
como las aguas que corren por acueductos, canales, cañerías, o las que se encuentran en receptáculos
artificiales como piletas, represas o estanques. Ello, por tratarse de cosas muebles que se
encuentran inmovilizadas por su adhesión física al suelo con carácter de perpetuidad (Allende,
1971:45-48). Como cosa mueble refieren los artículos 2318 y 2319 CC. El primero contempla que:
“Son cosas muebles aquellas que pueden transportarse de un lugar a otro, sea moviéndose por sí
mismas, sea que sólo se muevan por una fuerza externa, con excepción de las que sean accesorias
a los inmuebles”. En tanto que el segundo especialmente estipula en su parte respectiva que “Son
también muebles todas las partes sólidas o fluidas del suelo, separadas de él…”; pudiéndose citarse
como ejemplo el agua separada de un río o una fuente.
Dentro de las demás clasificaciones de cosas que hace el Código Civil, puede admitirse subclasificar
al agua dentro de las categorías de cosa fungible y no fungible; consumible y no consumible y
divisible e indivisible (arts. 2324, 2325 y 2326, C.C.). Teniendo en cuenta ello, puede decirse que el
agua resulta ser esencialmente cosa fungible (por regla), consumible y divisible (6).
III) Clasificación dominial de las Aguas en el Código Civil Argentino
En forma preliminar y en líneas generales es dable destacar que el Código Civil en sus artículos
2339, 2340, 2350 -entre otros- realiza una distinción entre:
1) Aguas del dominio público del Estado (provincial o federal, según donde se encuentren), donde
encontramos a: a) el mar territorial, b) los mares interiores, c) los ríos, d) las aguas que corren por
cauces naturales, e) las aguas subterráneas, f ) las aguas susceptibles de satisfacer usos de interés
general; g) los lagos navegables.
2) Aguas de dominio privado (las cuales pueden pertenecer a particulares o aún al propio estado),
donde encontramos a: a) el agua de lluvia que cae en terrenos privados, b) las vertientes que
nacen o mueren dentro de una misma heredad, c) los lagos no navegables.
IV) Concepto, origen y clasificación de las aguas subterráneas
Para abordar cuestiones terminológicas y distinciones clasificatorias, siguiendo a Guillermo
Allende, 1971: 269/273 podemos decir que “aguas subterráneas” son aquellas que se encuentran
debajo de la tierra.
Principalmente, las aguas del subsuelo son aquellas que forman parte del “ciclo natural del agua”.
Es decir, son aquellas que en mayor volumen provienen, en parte, de las que llegan a la tierra en forma
de precipitaciones por lluvia, nieves o granizo, y se infiltran a través de capas permeables y se acumulan
o circulan en el subsuelo. Algunas pocas podrán ser remanentes de las aguas llamadas “juveniles
o vírgenes”, es decir, de las que entraron al subsuelo durante la formación de nuestro planeta (7).
Otras podrán ser fósiles o cautivas, y son las que han entrado al subsuelo durante períodos geológicos
pasados y no estarían en conexión con los horizontes de los acuíferos con alimentación
actual.
Siguiendo con las distinciones trazadas, las capas o napas de agua superficiales reciben el nombre
de aguas freáticas.
(5) El agua por sí misma no es cosa mueble o inmueble, sino que debe tenerse en cuenta el lugar donde se halla
o su continente.
(6) En cuanto a estas clasificaciones cabe referir que bajo el paradigma ambiental y el concepto de “calidad de
las aguas “podría válidamente ponerse en crisis estos encasillamientos.
(7) Como más adelante se verá al hablar sobre la formación del Acuífero Guaraní.
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Aunque con algunas diferencias técnicas terminológicas, suele llamarse fuente, manantial o vertiente
al lugar donde afloran naturalmente las aguas provenientes de las venas subterráneas. Son
las denominadas “caput fontis” del Derecho Romano.
Cuando la que aflora se trata de agua profunda, el lugar por donde emerge suele denominarse
pozo artesiano (8).
Estas aguas profundas, que pueden emerger en forma natural o artificial, suelen presentar características
bien notables que las distinguen de las aguas superficiales, ello es altas temperaturas, gran
cantidad de minerales y sales en disolución -poseyendo cualidades curativas-. Tales aguas reciben
el nombre de minerales, termales o medicinales.
Según su modo de circulación dentro de la tierra, pueden encontrarse las denominadas “aguas libres”
y “aguas confinadas”. Las primeras son aquellas que pueden circular más o menos libremente,
tanto en sentido horizontal como vertical, por permitírselo la naturaleza física de las rocas que las
contienen. Las segundas son las que poseen una movilidad restringida debido a la incapacidad de
ciertas rocas para facilitar la circulación (9).
V) Importancia del agua subterránea a nivel mundial y en Argentina
En estas épocas en que la humanidad cada vez más se va aglomerando en zonas urbanas (10), comienza
a sentirse la insuficiencia de los ríos y comunes fuentes de aprovechamiento. Globalmente,
se consagra un 65% de los recursos hídricos subterráneos a la irrigación, un 25% al suministro de
agua potable y un 10% a la industria en general. Las aguas subterráneas representan más de un 70%
de los recursos hídricos consumidos en la Unión Europea y son a menudo una de las únicas fuentes,
si no la única, en las zonas áridas y semiáridas del mundo: 100% en Arabia Saudita y Malta, 95% en
Túnez y 75% en Marruecos. Los sistemas de la irrigación en muchos países dependen sustancialmente
de los recursos hídricos subterráneos: 90% en la República Árabe Libia, 89% en India, 84%
en Sudáfrica y 80% en España (11).
Las aguas subterráneas en Argentina, han tenido un papel fundamental en el desarrollo socioeconómico
de las regiones áridas y semiáridas (sobre todo en la región noroeste del país), como fuente
de abastecimiento a la población, la industria y el riego. Las áreas urbanas, así como la población
rural se abastecen total o parcialmente con agua subterránea. No obstante se presentan limitaciones
para determinados usos por su calidad y vulnerabilidad a la contaminación, ya sea natural o
provocada por las actividades humanas (vgr. altos contenidos de flúor y arsénico, contaminación
por nitratos). En cuanto a la salinización por sobreexplotación, cabe remarcar que en cercanías a las
costas marítimas puede llegar a haber filtración de agua de mar en los acuíferos debido a que existe
un equilibrio entre las aguas subterráneas dulces y saladas, donde estas últimas por ser más pesadas
se mantienen profundas. Pero es dable tener en cuenta que una sobreexplotación de una cantidad
excesiva de agua dulce podría generar que el agua salada ascienda. De este modo los pozos no
sólo se tornarían inútiles, sino que también se reduciría la profundidad del acuífero de agua dulce
del cual se tiene verdadera necesidad. Esto puede llegar a ser muy problemático ya que demanda
bastante tiempo desalinizar los acuíferos cuyas aguas se han tornado salobres.
Otro de los problemas que hoy día se presenta, consiste en que paulatinamente la calidad de las
aguas subterráneas se van degradando, justamente por la presencia de los citados elementos quí-
(8) Vocablo proveniente de Artois, región de Francia en donde se descubrió por primera vez un pozo de estas
características. Algunos autores lo atribuyen desde antes a culturas pertenecientes a Oriente Medio.
(9) Esta clasificación y aclaración viene a colación de una errónea distinción que la doctrina hacia en cuanto a
aguas corrientes o subterráneas subalveas, las cuales, en principio circulaban en forma paralelas a los ríos. Distinción,
ésta en la cual se basaba Spota.
(10) Véase Phillippe Rekacewicz “Un Monde toujours plus urbain”
(11) véase: e-Boletín del Agua de la UNESCO Nº 212: Hechos y cifras sobre la huella hídrica, 28 de enero 2009.

http://www.unesco.org/water/news/newsletter/212_es.shtml

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Derecho Civil
micos, teniendo en cuenta que las mismas consisten en las principales fuentes de abastecimiento
de agua potable de la población rural y de ciertas zonas urbanas, llegándose a haber detectado el
alcance de niveles peligrosos por su efecto acumulativo en la salud humana (12). En zonas urbanas
se han visto graves problemas de contaminación por descargas no controladas de aguas residuales
crudas Pigretti y otros, 2010:22 (13).
VI) El agua subterránea en el Código Civil
En lo que interesa profundizar, puede observarse que desde sus orígenes (1871), se encuentran
intactos los artículos 2314 y 2518 del Código Civil. El primero de ellos ubicado dentro de las disposiciones
relativas a la clasificación de las cosas establece: “2314: Son inmuebles por su naturaleza
las cosas que se encuentran por sí mismas inmovilizadas, como el suelo y todas las partes sólidas o
fluidas que forman su superficie y profundidad: todo lo que está incorporado al suelo de una manera
orgánica, todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre”.
Por su parte, el segundo citado, ubicado dentro de las disposiciones referentes a la extensión del
dominio, contempla en su parte respectiva que: “2518: La propiedad del suelo se extiende a toda su
profundidad, y al espacio aéreo sobre el suelo en líneas perpendiculares. Comprende todos los objetos
que se encuentran bajo el suelo como los tesoros y minas, salvo las modificaciones dispuestas
por leyes especiales sobre ambos objetos…”(14). Por tanto, y hasta aquí, según estos dos artículos
estaríamos en presencia de la pertenencia de aguas subterráneas en manos de superficiarios particulares
o del Estado, según el sitio donde las mismas se encuentren ubicadas (15).
Pero, pasemos a continuación al análisis del art. 2340 distinguiendo, su tratamiento antes y después
de la reforma del la ley 17.711. Aquí podemos encontrar que en su redacción original del Código
Civil, las aguas subterráneas se encontraban y quedaban englobadas dentro del art. 2340 inc.
3 el cual establecía: “Son bienes públicos del Estado general o de los Estados particulares:… inc. 3…
los ríos y sus cauces y todas las aguas que corren por cauces naturales”.
Frente a este artículo determinados autores, sostenían que aquí se abría camino a interpretaciones
diferentes, donde debía distinguirse aguas subterráneas corrientes (también denominadas aguas subalveas),
y aguas subterráneas estáticas o inmóviles. Las primeras, debía considerárselas como pertenecientes
al dominio público por tratarse de todos modos de aguas que corrían por cauces naturales;
las segundas -según su ubicación- eran susceptibles de pertenecer, también, a los particulares (16).
Luego de la reforma del año 1968, la ley 17.711 modificó la redacción anterior del artículo in comento,
dejando establecido que: “Quedan comprendidos entre los bienes públicos (del Estado):
inc. 3… Los ríos, sus cauces, las demás aguas que corren por cauces naturales y toda agua que tenga
o adquiera la aptitud de satisfacer usos de interés general, comprendiéndose las aguas subterráneas,
sin perjuicio del ejercicio regular del derecho del propietario del fundo de extraer las aguas
subterráneas en la medida de su interés y con sujeción a la reglamentación”.
(12) Interesante aporte en tal sentido puede leerse en reciente fallo de la Cámara de Apelación en lo Contentencioso
Administrativo de La Plata, causa n° 10966, en autos “ Florit C/ Fisco de la Pcia. de Bs. As. Y Aguas Bonaerenses
S/ Amparo”, del 21/9/2010, sobre contaminación de aguas subterráneas en la localidad de Carlos Casares,
Trenque Lauquen.
(13) Ver también Marienhoff b, 1996: 630.
(14) Contenido en esencia similar a estos artículos pueden encontrarse en los arts. 552 y 672 del Código Civil
Frances. Anotación que hace Velez Sarfield, en el art. 2518 C.C.
(15) Obviamente basado esto en el principio del derecho romano romano “Cujus est solum et usque coelum
et ad inferos”.
(16) Spota, 1958: 143. Este autor, quien haciendo una interpretación histórico evolutiva (pasando por la fuente
del Código Civil Chileno y Francés y leyes de Indias) incluía aún a las aguas subalveas. Todas corren por cauces
naturales. No así las aguas subterráneas que no constituían corrientes -percolating waters- que consideraba pertenecientes
al dominio privado.
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A grandes trazos una de las mayores críticas que se le hicieron a la reforma en esta disposición,
fue el traspaso de las aguas subterráneas, que hasta antes de la reforma pertenecían a propiedad
privada de los habitantes, pasaron a convertirse a la categoría de cosas pertenecientes al dominio
público, otorgando al propietario del suelo una derecho de preferencia en el uso, marcadamente
menor al que poseía con anterioridad.
En verdad lo que se produjo, siguiendo a Allende, fue un cambio en la condición jurídica de tal
bien, habiéndose visto afectada en cierta medida la garantía constitucional del derecho de propiedad
(art. 17 de la Const. Nacional), a través de la declaración de una expropiación de carácter
general. Pero ello, sólo para aquellos casos en que dichas aguas hubieran estado siendo explotadas,
pues sólo así existiría perjuicio patrimonial pasible de ser resarcido.
Se cuestiona, a su vez, que esta reforma tampoco fuera armonizada con otras disposiciones contenidas
en el Código pertenecientes a un sistema privado de aguas subterráneas. Así se han mantenido
intactos artículos referentes a fuentes, manantiales y vertientes (17), restricciones y límites al
dominio y servidumbres. Repárese por ejemplo que no han sido derogados artículos tales como el
2637 el cual establece que:
“Las aguas que surgen (es decir, las aguas subterráneas), en los terrenos de particulares pertenecen
a sus dueños, quienes pueden usar libremente de ellas y cambiar su dirección natural”.
Puede agregarse como otras críticas válidas, aquellas que, basadas en propuestas previas a la
reforma, sostuvieron la posibilidad de aplicar al régimen legal de aguas subterráneas, (regulación
en su uso) los principios y disposiciones del Código de Minería para minerales de la segunda o
tercera categoría (18). Ello fue, haber considerado el dominio originario de las aguas subterráneas
como pertenecientes al dominio privado (y no publico) del Estado -cosas dentro del comercio-;
acordando a los particulares descubridores el derecho de propiedad particular emanado de una
concesión legal otorgada por autoridad competente, pudiendo disponer de ellas como verdaderos
propietarios (arts. 2342 inc. 2 del Código Civil y 2, 7, 8 y 10 del Código de Minería).
En conclusión, la reforma introducida consagra, por un lado, la existencia de dos propietarios
superpuestos: el suelo perteneciente al superficiario y las aguas contenidas en el subsuelo, perteneciente
al dominio público del Estado. Y por otro, el derecho derivado de los particulares de
extraer aguas y utilizarlas en la medida de su interés privado, con sujeción a normas reglamentarias
emanadas del Estado.
VII) Tratamiento del agua en la Constitución Nacional y legislación federal
Si bien existen diversos artículos en la Constitución Nacional que tratan sobre aguas, como son
los arts. 12, 14, 26, 75 incs. 10 y 18 referidos a cuestiones de derecho de navegación; lo que aquí interesada
resaltar, en mérito a la óptica dada a este trabajo, son aquellos que refieren a la dominialidad
y protección de los recursos naturales, donde se encontrarían justamente las aguas subterráneas.
Producida la reforma constitucional de 1994, es necesario considerar varios artículos incorporados.
El art. 124 en su última parte establece que: “…Corresponde a las provincias el dominio originario
de los recursos naturales existentes en su territorio”.
Entendiéndose como recursos naturales aquellos “bienes o medios de subsistencia que nos proporciona
la naturaleza y las fuentes que suministran dichos bienes”, o “bienes de la naturaleza en
cuanto no han sido transformados por el hombre y pueden resultarle útiles” (19); queda en claro
(17) Que son los lugares donde el agua subterránea brota en forma natural o artificial sobre la tierra.
(18) Para profundizar las críticas, ver Laquis, Manuel A., “Derechos Reales Tº IV” Ed. Depalma 1984, pág. 441 y
sigs. Ver también trabajo allí citado de Villa Perincioli, Julio A. “Antecedentes y perspectivas de la legislación sobre
aguas subterráneas “ Jurisprudencia Argentina, 1977-I , pag. 795.
(19) Miranda, 1994: 18 y autores que allí cita.
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Derecho Civil
que dentro de esta definición quedan comprendidos los recursos hídricos, esto es el agua en todos
sus estados físicos, comprendidas las aguas subterráneas (20).
Siguiendo con el análisis de la Constitución Nacional dispone el art. 121 que: “Las provincias
conservan todo el poder no delegado por esta Constitución al Gobierno Federal, y el que expresamente
se hayan reservado por pactos especiales al tiempo de su incorporación”.
Por su lado, el art. 41 contempla que:
“Todos los habitantes gozan del derecho a un ambiente sano, equilibrado, apto para el desarrollo
humano y para que las actividades productivas satisfagan las necesidades presentes sin comprometer
las de las generaciones futuras; y tienen el deber de preservarlo. El daño ambiental generará
prioritariamente la obligación de recomponer, según establezca la ley.
Las autoridades proveerán a la protección de este derecho, a la utilización racional de los recursos
naturales, a la preservación del patrimonio natural y cultural y de la diversidad biológica, y a la
información y educación ambientales.
Corresponde a la Nación dictar las normas que contengan los presupuestos mínimos de protección,
y a las provincias, las necesarias para complementarlas, sin que aquéllas alteren las jurisdicciones
locales…”.
Puede apreciarse desde estos preceptos que surgen profundas distinciones a tener en cuenta, según
se trate del dominio, jurisdicción y competencia en materia de aguas. Ellas no siempre resultan
ser del todo claras, lo que conlleva a mantener cuestiones, desde el punto de vista jurídico y judicial,
irresueltas; las cuales tienen impacto directo sobre su uso y protección.
Así, en materia de aguas interprovinciales se da el fenómeno de la denominada “confluencia o
concurrencia de competencias entre nación y provincia”. Mientras que la Nación tiene competencia
en lo que hace a la navegación, habilitación de puertos, comercio provincial e internacional, canalización
y exploración de ríos, energía de las caídas de aguas, el resto de los usos son competencia
provincial.
A partir de la reforma de 1994 el art. 41 contempla una nueva concurrencia de jurisdicciones en
lo que respecta a protección ambiental. Así, según lo establece el párrafo 3 del artículo analizado
“…Corresponde a la Nación dictar las normas que contengan los presupuestos mínimos de protección,
y a las provincias, las necesarias para complementarlas, sin que aquéllas alteren las jurisdicciones
locales…”(21).
Este último párrafo del artículo comentado tiene como fuente el derecho español, que posee un
sistema de estándares mínimos ambientales. Según este sistema importado, la Nación establece
los presupuestos mínimos ambientales y las provincias los complementan. Es un sistema extraño
a nuestra tradición jurídica y a la relación jurídica tradicional entre Nación y las Provincias. Es por
ello que a pesar de haber transcurrido bastantes años, al sistema le cuesta entrar en funcionamiento.
Como decía Ihering un derecho que no nace del fondo viviente de la sociedad donde va a aplicarse,
es un derecho que no se realiza, y un derecho que no se realiza no es un derecho Pigrtetti y
otros, 2010b: 94.
(20) Con relación a este artículo creo oportuno mencionar, a modo de ejemplo, que la Constitución de la Provincia
de Buenos Aires reafirma en su art. 28 la dominialidad provincial al contemplar en su parte respectiva que:
“ La Provincia ejerce el dominio eminente sobre el ambiente y los recursos naturales de su territorio, incluyendo
el subsuelo …..En materia ecológica deberá preservar, recuperar y conservar los recursos naturales, renovables
y no renovables del territorio de la Provincia; planificar el aprovechamiento racional de los mismos;… promover
acciones que eviten la contaminación del aire, agua y suelo….Asimismo asegurará políticas de conservación y
recuperación de la calidad del agua, aire y suelo con la exigencia de mantener su integralidad física y su capacidad
productiva, y el resgardo de áreas de importancia ecológica de flora y fauna.”
(21) Ver fallo citado en nota 6
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Como consecuencia de lo nuevo y lo extraño, al novel sistema le es costoso consolidarse.
Por último, no debe pasarse por alto, que en materia de gestión de recursos naturales, la reforma
constitucional de 1994 ha incorporado la participación de los pueblos indígenas al establecer en
la parte respectiva de su art. 75 inc. 17 que: “Corresponde al Congreso Nacional: “Reconocer la
preexistencia étnica y cultural de los pueblos indígenas argentinos. Asegurar su participación en
la gestión referida a los recursos naturales y a los demás intereses que los afecten. Las provincias
pueden ejercer concurrentemente estas atribuciones”.
Ley de presupuestos mínimos para la gestión ambiental del agua
En el año 2002 se sancionó la ley 25.688 de presupuestos mínimos para la gestión ambiental del
agua. Pero las provincias que ya gestionaban sus recursos hídricos se opusieron a la misma dado
que la misma avasallaba sus derechos. En definitiva esta ley resulta ser programática y hasta el momento
no tiene operatividad dado que a pesar del tiempo transcurrido la misma se encuentra sin
reglamentar (22).
Como contrapartida a ello, las provincias elaboraron una serie de principios rectores de política
hídrica los cuales nunca llegaron a tener fuerza de ley, habiendo quedado como meras declaraciones
provinciales las cuales tampoco resultan ser obligatorias. Dentro de los citados principios figura
la creación de un Consejo Hídrico Federal donde la Nación tiene una participación acotada y donde
las provincias son renuentes a poner fondos, con lo cual los fondos del Consejo resultan provenir
de organismos internacionales, los cuales imponen sus criterios. En enero de 2009 por ley 26.438
se le dio carácter de ley orgánica al Consejo Hídrico Federal (COHIFE) como persona jurídica de
derecho público y como instancia federal para la concertación y coordinación de la política hídrica
y la compatibilización de las políticas, legislaciones y gestión de las aguas de las respectivas jurisdicciones,
respetando el dominio originario que sobre sus recursos hídricos les corresponden a las
provincias. Esta ley invita a las provincias a su paulatina adhesión. A pesar de la salvedad puesta
de manifiesto anteriormente esta ley 25.688 establece, como su nombre lo indica, los presupuestos
mínimos ambientales para la preservación de las aguas, su aprovechamiento y uso racional.
La norma entiende por agua aquella que forma parte del conjunto de los cursos y cuerpos de
aguas naturales y artificiales, superficiales y subterráneas, así como las contenidas en acuíferos, ríos
subterráneos hídricos y las atmosféricas.
La ley se encarga también de definir qué se entiende por cuenca hídrica superficial, aunque
no subterránea; pero considera a la cuenca hídrica como unidad ambiental de gestión ambiental
indivisible, idea que debería tomarse o asimilarse a los fines protectorios de un acuífero en su
conjunto sumándole sus zonas de carga y descarga. Crea por su propio mandato para las cuencas
interjurisdiccionales, los comités de cuencas hídricas cuya misión es la de asesorar a la autoridad
competente en materia de recursos hídricos y colaborar en la gestión ambientalmente sustentable
de las cuencas hídricas. Por otro lado, dentro de la enumeración de la utilización de las aguas, a
los efectos de la ley, menciona la colocación e introducción de sustancias en aguas subterráneas,
la toma de aguas subterráneas, su elevación y conducción sobre la tierra, así como su desviación;
el estancamiento, la profundización y la desviación de aguas subterráneas, mediante instalaciones
destinadas a tales acciones o que se presten para ellas. Deja sentado esta norma que para utilizar las
aguas objeto de esta ley se debe contar con el permiso de la autoridad competente. Para el caso de
impacto ambiental significativo en cuencas interjurisdiccionales, será vinculante la aprobación de
dicha utilización por el Comité de Cuencas correspondiente, el que estará facultado para este acto
por las distintas jurisdicciones que lo componen.
Dentro de los deberes de la autoridad de aplicación de la ley se encuentra el de definir las directrices
para la recarga y protección de los acuíferos, como así también el de declarar zona crítica de
(22) A través de resolución N° 39/07 del 4/6/2007 del Defensor del Pueblo de la Nación, se recomendó a la Jefatura
de Gabinete que reglamente la citada ley – entre otras-, pero la misma hasta la fecha sigue sin ser operativa.
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Derecho Civil
protección especial a determinadas cuencas, acuíferos, áreas o masas de agua por sus características
naturales o de interés ambiental.
VIII) Sistema del Acuífero Guaraní (SAG)
El denominado Sistema Acuífero Guaraní desde el punto de vista geográfico es uno de los reservorios
de agua subterránea más grandes del mundo, encontrándoselo en el subsuelo de un área de
alrededor de 1.190.000 kilómetros cuadrados, por lo que también en un momento se lo denominó
“el Acuífero Gigante del Mercosur” ya que se encuentra debajo del territorio de sus países miembros.
En Brasil abarca una superficie – en kilómetros cuadrados – de aproximadamente 850.000
(9,9% del territorio) en Argentina 225.000 (7,8%) en Paraguay 70.000 (17,2%) y en Uruguay 45.000
(25,5%). De acuerdo a lo que actualmente se conoce, salvo en la Argentina -que se encuentra a
profundidades por debajo de los novecientos metros- en los demás países se lo alumbra a profundidades
muy variables (entre los 50 y 1.500 metros). En general posee presión de surgencia, de manera
que realizada una perforación, cuando se alcanza la profundidad del acuífero, el agua se eleva
naturalmente y en muchos casos emerge sobre el nivel del suelo; las temperaturas, producto de las
profundidades alcanzadas (por gradiente geotérmico), van desde los 33º C a los 65º C. El agua subterránea
del Sistema Guaraní se aloja en formaciones geológicas antiguas conformadas por coladas
de lavas basálticas, correspondientes a los períodos Triásico, Jurásico y Cretácico Inferior, teniendo
esas rocas edades entre los 200 a 132 millones de años.
IX) El interés estratégico y político-internacional en torno al Sistema del Acuífero Guaraní
Un pronóstico estima que el agua hacia el año 2015 será motivo de conflictos internacionales
entre los países, estimándose que para 2025 existiría una falta de provisión del 52 % del líquido para
los actuales receptores.
El Fondo Global para el Medio Ambiente, junto con el Banco Mundial, la Organización de Estados
Americanos (OEA), los gobiernos de Holanda y Alemania, y la Agencia Internacional de Energía
Atómica, con el consentimiento de los cuatro países del Mercosur, han subvencionado económicamente
estudios en torno al funcionamiento del Acuífero, con el fin de adoptar medidas preventivas
y de gestión antes de que tal reservorio de agua se contamine. Este proyecto requiere que en cada
país se establezca una unidad o un consejo directivo con los máximos organismos de recursos hídricos,
medio ambiente y cancillería, y un consejo técnico que coordine las acciones. Unos de los
temores que se viven y quejas que se han hecho sentir, consisten en que se percibe un propósito
privatizador de tales a aguas. Así, hay quienes piensan que hay un camino primero de poner en el
dominio público de los países todas las aguas (no sólo las del dominio público actual, sino aún las
privadas que se encuentren en manos de particulares, ya sean personas físicas y jurídicas). De concretarse
este punto de partida y luego de elaborar un convenio Internacional que atribuya la decisión
sobre las aguas, podría llegar a privatizarse totalmente el caudal y venderse a países que en los
próximos años requieran una provisión especial, por carecer totalmente de agua para su consumo.
Por último, hay quienes consideran que el ALCA (Área de Libre Comercio de las Américas) podría
ser una forma de establecer una commodity (mercancía) sobre las aguas y entrar en el comercio,
Pigretti y otros, 2010: 183 y sgtes. Entre el siglo que pasó y el presente aparentemente parece existir
una privatización de la naturaleza, de modo tal que el uso público de las aguas está tendiendo a
desaparecer (23).
X) La aguas subterráneas a nivel internacional
Siguiendo las enseñanzas del profesor Julio A Barberis podemos señalar que el arriba descrito
proceso del ciclo del agua, puede tener lugar en su totalidad dentro del territorio de un Estado, ya
sea que el acuífero como su zona de origen se encuentren dentro de las fronteras de ese estado, y no
dependan hidrológicamente de otros acuíferos o de aguas superficiales internacionales. La regulación
jurídica de explotación de aguas subterráneas, en este caso, están a cargo de sólo ese Estado.
(23) Véase Marc Laimé, La marchandisation de l’eau s’acceélère
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Pero existen numerosos casos en donde el ciclo hidrológico concerniente a determinadas aguas
subterráneas se desenvuelva sobre el territorio de dos o más Estados. Los ejemplos en este sentido
pueden ser de los más diversos. Desde el punto de vista del derecho, la cuestión que se plantea es
la de determinar si existen normas jurídicas que regulen la explotación de aguas subterráneas dado
que las fronteras internacionales han sido trazadas, en su mayor parte, a lo largo de la historia sin
haberse tenido en cuenta la situación de las aguas subterráneas. Una aproximación simplista al
tema podría llevar a la conclusión que una vez que la frontera internacional se encuentre establecida
y trazada, la competencia territorial de cada Estado se encuentra perfectamente definida, eliminando
así todo posible conflicto entre ellos. Pero esta concepción de frontera es insuficiente, desde
que la realidad muestra que la utilización de los recursos naturales que haga un Estado puede tener
consecuencias dentro de otro u otros Estados. Por tal razón, las aguas subterráneas constituyen un
recurso natural que no puede ser dividido entre Estados a través del trazado de límites, dado que la
utilización que de las mismas se haga dentro de una frontera, puede tener efectos en él o los Estados
vecinos. En todos estos casos el compromiso que se presenta es la posibilidad de regular jurídicamente
las actividades que tengan o puedan tener repercusión más allá del territorio de un Estado
donde ellas se desarrollen.
Como significativos antecedentes merecen ser mencionados las resoluciones adoptadas por organismos
internacionales e instituciones científicas sobre la utilización y explotación de aguas subterráneas
internacionales. En este orden de ideas conviene citar en primer término el trabajo llevado
a cabo por la Organización de Naciones Unidas a través de resoluciones de su Asamblea General
y de recomendaciones de Conferencias. Aquí pueden citarse como unos de los más valiosos aportes:
la resolución sobre soberanía nacional permanente sobre los recursos naturales (res. 1803 de
1962); las conferencias sobre: medio ambiente (Estocolmo de 1972 y Río de Janeiro de 1992), sobre
agua (Mar del Plata de 1977), y sobre desertificación (Nairobi de 1977); Foros Mundiales del Agua:
Marrakech 1997, La Haya 2000, Kyoto 2003, Estambul 2009 (24). A través de instituciones científicas
es dable poner de resalto la tarea llevada a cabo por la International Law Association. En 1966 esta
asociación aprobó la denominadas “Reglas de Helsinski” constituyendo las mismas un hito en el
derecho internacional consuetudinario. Tal es así que en 1992 las mismas fueron transformadas en
“Convención de Helsinski” por encargo de la Comisión Económica de la ONU para Europa. Es importante
destacar que esta asociación confió a un comité sobre recursos de aguas internacionales
la tarea sobre aguas subterráneas.
XI) Recientes resoluciones sobre acuíferos transfronterizos adoptadas a nivel Internacional
La reciente resolución 63/124 adoptada en el marco de la Asamblea General de Naciones Unidas
el 15 de enero de 2009, es un paso concreto hacia el compartir pacífico de los recursos hídricos
subterráneos. Hasta esa fecha, no existía ningún instrumento de derecho internacional que pudiese
proveer una serie de recomendaciones y pautas acerca de una gestión pacífica y sostenible de los
mismos. Inspirada en gran medida, y sin lugar a dudas, por todos los antecedentes anteriormente
citados, la resolución en términos generales consta de cuatro partes: I) Introducción, II) Principios
Generales, III) Protección, preservación y gestión, y IV) Disposiciones diversas. Esta resolución se
encarga de dar definiciones tales como “acuífero” y “sistema acuífero transfronterizo”, qué se entiende
por “utilización”, “zona de recarga y descarga”, entre otras.
Dentro de sus principios generales, la convención contempla que cada Estado del acuífero posee
soberanía sobre la parte de su acuífero subyacente, estableciendo a su vez la utilización de los
recursos acuíferos deben explotarse en forma equitativa y razonable, debiendo prestarse especial
atención a las necesidades humanas vitales. Como otros principios de derecho internacional se
encuentran establecidos son: la obligación de los Estados de no causar y prevenir causar daño sensible
a otro Estado; la obligación general de cooperar a través del intercambio regular de datos e
información, el de igualdad soberana, el de integridad territorial, el de desarrollo sostenible, el pro-
(24) Próximamente Marsella -Francia- 2012.
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vecho mutuo y la buena fe, protección y preservación de los ecosistemas que estén situados en sus
acuíferos o sistemas acuíferos transfronterizos o dependan de los mismos, incluidas medidas para
garantizar que la calidad y cantidad de agua retenida en un acuífero. Se consagra a su vez el deber
de los Estados de prevenir, reducir y controlar la contaminación, debiendo aplicarse un criterio de
precaución en caso de incertidumbre. A su vez es dable tener en cuenta que los Estados tendrán
la obligación de vigilar sus acuíferos o sistemas acuíferos elaborando y ejecutando planes para la
adecuada gestión.
Inspirados en esta resolución, en la ciudad de San Juan, Argentina, los cancilleres de los países
integrantes del Mercosur, el 2 de agosto de 2010, suscribieron un Acuerdo protectorio del Sistema
del Acuífero Guaranì de carácter un tanto programático, estableciendo un compromiso de avanzar
prontamente en aspectos para hacer efectiva su aplicación, y poner en marcha su Tribunal Arbitral.
En lo sustancial este Acuerdo consagra similares principios a la resolución 63/124 de ONU.
XII) Problemática jurídica en torno al Sistema del Acuífero Guaraní
Basadas en el principio consagrado en el art. 124 de la Const. Nac. ut supra citado, ciertas provincias
argentinas han comenzado a legislar sobre el Acuífero. A modo de ejemplo la Provincia de
Misiones, ha sancionado en el año 2007 la “ley 4326 sobre Sistema del Acuífero Guaraní y Aguas
Subterráneas”. Esta ley si bien es protectoria del SAG; la misma se encarga de dar definiciones sobre
“pozos” y “perforaciones”, dando por sentado límites de extracción, de aguas del acuífero (25).
Esta norma más allá de estar hablando expresamente de las aguas del acuífero con fines comerciales,
está abriendo un interrogante más importante a tener en cuenta: ¿en qué medida resulta apropiado
o no la posibilidad de extracción fijada unilateralmente, en comparación al uso autorizado y
realmente dado en otras provincias y en los demás países del SAG? Por otro lado no puede escapar
al análisis que vienen realizándose estudios de administración y recuperación del SAG en Brasil, ya
que se han comenzado a ver las consecuencias de la polución que está sufriendo por la perforación
desordenada (26); como así también han comenzado a alzarse quejas por la pérdida de poder de
surgencia a medida que se perforan nuevos pozos cercanos a establecimientos termales (27).
XIII) Conclusiones
El agua como objeto de los derechos reales comienza a tener una complejidad tal, donde las categorías
dominiales existentes se ponen en crisis, no colaborando éstas con la protección del recurso.
La preocupación hoy día pasa por conservar la calidad de las aguas desde una visión antropocéntrica.
Este elemento vital comienza a ser entendido, en forma consensuada, como un objeto mutable
desde un punto de vista físico y cualitativo; y la legislación debe tender a regular su régimen legal ya
no desde tales categorías, sino en forma más cercana a las reglas propias a su ciclo natural.
La dominialidad estatal pública de las aguas subterráneas debe pasar a cumplir un papel preponderantemente
protectorio. En tal sentido, y en un corto plazo, el Estado debe desarrollar actividades
en esa dirección, desde sus diferentes áreas ejecutivas. He aquí la confluencia de uno de los problemas
más recurrentes en derecho: los paradigmas legales pueden ser los mejores, pero la falta de
voluntad política y compromiso en su ejecución, frustran los ideales en ellos contenidos.
(25) En efecto, en lo que interesa destacar, el art. 9 establece que: “…Perforaciones: son aquellas aberturas profundas
que se ejecutan en el subsuelo, incluyendo el basalto, con la utilización de maquinaria especial y compleja,
alcanzando distintas profundidades y posibilitando el contacto, utilización y explotación del Acuífero Guaraní. Son
perforaciones: con extracción de agua que no supere los 1.500 litros por hora y hasta 12 cm de diámetro: finalidad
de uso doméstico, social y sin fines de lucro o no comercial. Con extracción de agua que supere los 1500 litros por
hora y mayor a 12 cm de diámetro: finalidad comercial”.
(26) Véase Pigretti, 2010: 220.
(27) Datos extraídos de entrevista a la Geóloga María Santi, Jefa del área Aguas Subterráneas, de la Dirección de Hidráulica
de la provincia de Misiones, para revista UNO, publicada en http://www.maraustralis.com/110210acuifero.
html.
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A nivel internacional, la renuncia a la soberanía absoluta de los Estados desde el punto de vista
medioambiental permite observar un cambio cultural en torno del agua, propiciando tomar cada
vez más conciencia sobre su escasez y vulnerabilidad.
Por último, noticias de venta de las aguas del Acuífero Guaraní (28), marca evidentemente una
comercialización en torno a las aguas subterráneas que superan la idea de consumo con fines vitales
de todos los seres humanos y su sanidad. En Argentina ya existe una tendencia a comercializar el
derecho civil, con varios proyectos aun no aprobados de unificación de códigos civil y comercial. Si
ello ocurre, espero que la idea triunfadora pueda llegar a ser la inversa: civilizar un poco al derecho
comercial.
XIV Bibliografía
ALLENDE, Guillermo L. Derecho de Aguas, con anotaciones hidrológicas Buenos Aires: EUDEBA,
1971.
BARBERIS, Julio A. “Le Règime juridique International des eaux souterraines”, EN: Annuaire
Français de Droit International. París: CNRS, 1987 33,129-162.
“Comienzan a llevarse el agua del acuífero Guaraní”, EN: El Malvinense, 16/7/07. Disponible en:
http://www.malvinense.com.ar/snacional/utj072007/00347.html [Consulta: 5 febrero 2011].
INSTITUTO DE MEDIO AMBIENTE DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES. Cuencas Hídricas.
Contaminación. Evaluación de riesgo y saneamiento. La Plata: IMPA, 1996.
LAIME, Marc. “La marchandisation de l’eau s’acceélère, EN: Le Monde Diplomathique, Disponible
en: http://www.monde-diplomatique.fr/carnet/2008-03-19- [Consultado el 2/12/2010].
LAQUIS, Manuel A. Derechos Reales. Buenos Aires: Depalma, 1984, t. 4.
MARIENHOFF, Miguel S. Tratado de Derecho Administrativo, t. 6, Régimen y Legislación de las
Aguas Públicas y Privadas. 3a. ed. Buenos Aires: Abeledo Perrot, 1996.
MIRANDA, Marisa A., Los recursos naturales en el Derecho Agrario. La Plata: Platense, 1994
PIGRETTI Eduardo, CLABOT Dino Bellorio y CAVALLI Luis. Derecho ambiental de aguas. Buenos
Aires: Lajouane, 2010.
REKACEWICZ, Phillippe. “Un Monde toujours plus urbain”, EN: Le Monde Diplomatique – Visions
Cartographiques, 1er avril 2010. Disponible en: http://blog.mondediplo.net/2010-04-01-Unmonde-
toujours-plus-urbain. [Consulta 20 abril 2010].
“La huella hídrica”, EN: e-Boletín del Agua de la UNESCO 212, 28 de enero 2009. Disponible en:
http://www.unesco.org/water/news/newsletter/212_es.shtml [Consulta: 20 abril 2010].
SPOTA, Alberto G. Tratado de Aguas. Buenos Aires: Jesús Menéndez, 1941, t. 2. u
(28) Véase: “Comienzan a llevarse el agua del Acuífero Guaraní”.

Category: Doctrina


                 Derecho Civil IV

– Cátedra II –

*Comisión VII: Prof. Diego G.E. Abadie -Prof. Diego De Rosa

UNIDAD I: DERECHO REAL. TEORÍA GENERAL.

1. Ubicación de los derechos reales en las clasificaciones de los derechos subjetivos, en particular por su oponibilidad y por la patrimonialidad de su contenido Derecho patrimonial y derecho real.

2. Origen histórico del derecho real y de su terminología

3. Dualismo clásico entre los derechos reales y los derechos personales. Recepción por el Código Civil Argentino

4. Teorías unitarias: personalista y realista. Otras concepciones. El problema de la existencia del sujeto pasivo en los derechos reales

5. Comparación entre los derechos reales y los personales Relaciones 6. Casos de institutos de dudosa naturaleza jurídica.

7. Pretendidas situaciones intermedias entre los derechos reales y los derechos personales. Derechos reales “in faciendo” . “Ius ad rem”. Obligaciones “propter rem”

8. Incidencia del orden público en los derechos reales . Normas estatutarias y reglamentarias. Creación y modificación de los derecho reales. “Numerus clausus”. Fuentes. Tipicidad. Consecuencias de la pretendida creación de otros derechos reales o modificación de los permitidos.

9. Derechos reales permitidos. (régimen del Código Civil y Leyes 13.512, 19.724, 24.441, 25.248 y 25.509). Derechos reales limitados y prohibidos. Concepto de cada uno de ellos. Modalidades que exhiben los derechos reales con caracteres especiales e institutos configurados a la manera de ellos. Suerte de los derechos reales existentes con anterioridad al Código Civil y que este suprime o limita. Jurisprudencia.

10. Clasificación de los derechos reales.

11. Sujeto de los derechos reales.

12. Objeto de los derechos reales). Conceptos de cosa), derecho y patrimonio). Clasificación de las cosas). Importancia de la determinación de la cosa en los derechos reales.

13. Régimen jurídico sobre la adquisición y extinción de los derechos reales sobre cosas inmuebles. El título suficiente, el modo suficiente y la inscripción registral (remisión a las Unidades XIX y XX). Análisis particular de los arts. 3270 y concordantes y del artículo 2504 del Código Civil (Principio de convalidación). Proyecciones del art. 1051 del Código Civil (remisión a la Unidad XVIII, punto 7).

14. Régimen jurídico de las cosas muebles. Art. 2412 y su correlación con los arts. 2767 y 2778 del Código Civil y con el art. 4016 bis del Código Civil (remisión a la Unidad V, punto 9). Cosas muebles registrables (remisión a la Unidad XX, punto 16).

15. Ejercicio de los derechos reales. Especial estudio de art. 1071 del Código Civil.

16. Definición analítica de derecho real.

17. Jurisprudencia. Análisis de casos.

UNIDAD II: RELACIONES REALES. ESTRUCTURA

1. Distintas relaciones que pueden existir entre una persona y una cosa: relaciones de hecho (relaciones reales) y relaciones de derecho.

2. Importancia del tema.

3. Posesión y tenencia. Definiciones legales y elementos .Análisis crítico. Las llamadas doctrinas subjetiva y objetiva. Aproximación de sus conclusiones.

4. Naturaleza jurídica de la posesión

5. Funciones de la posesión. Análisis e integración de la sistematización de Ihering.

6. Sujeto de la posesión. Exclusividad de la posesión. Coposesión

7. Objeto de la posesión (d). Requisitos. Posibilidad de extender la posesión a otros derechos reales distintos del dominio: el problema de la “cuasiposesión”). Análisis de la polémica.

8. Clasificación, cualidades) y vicios de la posesión). Posesión legítima. Definición legal. Análisis crítico del segundo apartado del art. 2355 del Código Civil. Posesión ilegítima; de buena fe, de mala fe), viciosa y no viciosa. Carácter de los vicios. Purga de los vicios.

9. Presunciones en torno de la posesión en el Código Civil Argentino. Actos posesorios. Prueba.

10. Unión de las posesiones Sucesión universal y sucesión particular.

11. Enumeración legal de los casos de tenencia. Clasificación.

12. Interversión del título de la relación real.

13. Jurisprudencia. Análisis de casos.

UNIDAD III: RELACIONES REALES. ADQUISICIÓN, CONSERVACIÓN Y PÉRDIDA.

EFECTOS

 1. Adquisición de la posesión: concepto. Capacidad.

2. Adquisición unilateral.

3. Adquisición bilateral. La tradición. Concepto. Requisitos. Jurisprudencia. La “traditio brevi manu” y el “constituto posesorio”. Jurisprudencia.

4. Adquisición de la posesión por representante.

5. Conservación y pérdida de la posesión

6. Obligaciones y derechos inherentes a la posesión. Su extensión a la tenencia.

7. Obligaciones y derechos del poseedor de buena y de mala fe (vicioso o no): indemnización, frutos, productos, gastos, mejoras, riesgos

8. Adquisición, conservación y pérdida de la tenencia.

9. Obligaciones y derechos del tenedor

10. Jurisprudencia. Análisis de casos.

 

UNIDAD IV:DOMINIO. ESTRUCTURA.

 

1. Propiedad y dominio. Significado técnico de ambos vocablos. Jurisprudencia.

2. Definición legal de dominio. Análisis crítico. Nota al 2506 del Código Civil. Fuentes. Análisis. Postura de Vélez Sársfield.

3. Distintas concepciones sobre la propiedad. Regímenes y doctrinas sobresalientes en los dos últimos siglos.

4. Clasificación del dominio. Perfecto e imperfecto. Los diversos dominios del Estado. Régimen (de disposición) Nacional y Provincial.

5. Caracteres. Análisis de la absolutez (gravitación de la reforma al Código Civil), exclusividad y perpetuidad. Distintos sentidos.

6. Contenido del dominio. Facultades. Límites y limitaciones

7. Extensión del dominio. Espacio aéreo. Subsuelo. Accesorios en general. Frutos y productos.

8. Jurisprudencia. Análisis de casos.

 

UNIDAD V: DOMINIO. ADQUISICIÓN Y EXTINCIÓN

1. Modos de adquisición del dominio. Concepto, enumeración y clasificación.

2. Apropiación. Concepto. Casos: caza; pesca; enjambres. Supuestos excluidos. Régimen de las cosas perdidas y nociones sobre tesoros

3. Especificación Distingos del Código. Correlación con el régimen jurídico general de las cosas muebles.

4. Accesión. Concepto. Casos: aluvión; avulsión; edificación, siembra y plantación Migración de animales domesticados. Adjunción, mezcla y confusión

5. Tradición traslativa de dominio. Concepto. Requisitos. ¿Puede efectuarse la tradición antes de la existencia del título?. El pago del precio en la transmisión del dominio (análisis de los arts. 1376 y 3923 del Código Civil).

6. Percepción de frutos (remisión parcial a la Unidad III, punto 8).

7. Sucesión. Nociones.

8. Prescripción adquisitiva (usucapión). Concepto. Discusión sobre la identidad de fondo o distinción con la prescripción liberatoria Fundamentos de las tesis. Sujetos y objetos de la usucapión. Derechos adquiribles por prescripción). Estudio del art. 4016 bis del Código Civil y de sus proyecciones. Requisitos de la prescripción larga y corta). Comparación del justo título  para usucapir con el título suficiente y el título putativo. Causales de suspensión y de interrupción de la prescripción . Formas de hacer valer la usucapión. Renuncia). Normas procesales: tratamiento particular del art. 24 de la Ley 14.159 según el texto del Decreto-Ley 5.756/58. Jurisprudencia. Nociones sobre la Ley 24.374. Comparación de los efectos de la usucapión con los de la prescripción liberatoria, la extinción por no uso,  la caducidad, y la perención de instancia.

9. Extinción del dominio. Absoluta. Relativa

10. Jurisprudencia. Análisis de casos.

 

 

UNIDAD VI: DOMINIO. RESTRICCIONES Y LÍMITES. EXPROPIACIÓN

 

 

1. Concepto. Caracteres. Diferencias con las servidumbres

2. Restricciones fundadas en consideraciones de interés público

a) Establecidas por el derecho administrativo (normas nacionales, provinciales y municipales).

b) Establecidas por el Código Civil a la libre disposición jurídica de la propiedad. “Numerus clausus” (remisión a la Unidad I, punto 8). Cláusulas de no enajenar. El problema de los llamados embargos e inhibiciones voluntarios.

c) Camino de sirga.

3. Restricciones fundadas en razones de vecindad. Distintos casos .Especial desarrollo del supuesto del art. 2618 del Código Civil y de las luces y vistas

4. Expropiación Concepto. Naturaleza jurídica. Análisis de la Ley 21.499, en especial con la relación a la causa, los sujetos, los objetos, los valores indemnizables, determinación de sus montos y procedimientos. Transferencia del dominio al expropiante. Expropiación irregular. Retrocesión. Comparación de la expropiación con la ocupación temporánea por el Estado, las requisiciones, la confiscación y el decomiso. Nociones del régimen expropiatorio Provincial.

5. Jurisprudencia. Análisis de casos

 

UNIDAD VII:DOMINIO IMPERFECTO. PROPIEDADES CON CARACTERES ESPECIALES. DERECHO DE AGUAS. NUEVAS MANIFESTACIONES DE LA PROPIEDAD. PROPIEDAD INDÍGENA.

1. Dominio imperfecto. Distintos supuestos.

2. Dominio revocable (o resoluble) Definición legal. Análisis crítico. Desaciertos doctrinarios. La condición resolutoria, el plazo resolutorio y la llamada “cláusula legal” como condición resolutoria implícita. Formas de operarse la resolución. Efectos en materia de cosas muebles e inmuebles, entre las partes y con relación a terceros.

3. Dominio fiduciario: régimen del Código Civil; análisis de la Ley 24.441. Objetos. Sujetos.

Efectos. Modalidades.

4. Dominio desmembrado. Concepto. Controversia sobre cuáles derechos reales desmembran al dominio

5. Derechos intelectuales. Naturaleza jurídica. Nociones de la ley 11.723 según el texto vigente. Convención de Berna y Tratados posteriores. Producciones autorales protegidas: nacionales y extranjeras. Titulares. Facultades. Contratos para su explotación económica. Duración del derecho. Registro de la producción intelectual. Protección legal ante denuncias al Registro o actuaciones judiciales.

6. Bien de familia. Concepto de familia. Constitución. Efectos. Desafectación. Inoponibilidad.

7. Sepulcros. Naturaleza jurídica. Prescripción adquisitiva. Ejecución por los acreedores. Partición del condominio. Jurisprudencia.

8. Derecho de aguas. Metodología legal. Leyes 23.968, 24.543, Mar territorial (jurisdicción Nacional Ley 24.922– y Provincial –Ley 11.477–). plataforma continental. Aguas pluviales. Régimen jurídico de los ríos, lagos, vertientes e islas. Aguas subterráneas. Jurisprudencia. El agua y su consumo: bien no renovable. Régimen actual.

9. Nuevas manifestaciones de la propiedad. Conjuntos inmobiliarios (clubes de campo, parques industriales, centros de compra, cementerios privados). Tiempo compartido. Nociones. Estado actual de las cuestiones originadas.

10. Propiedad indígena. Art. 75 inc. 17 de la Constitución Nacional. Ley 23.032. Convenios 107 y 169 de la Organización Internacional del Trabajo (OIT).

11. Jurisprudencia. Análisis de casos.

 

 

UNIDAD VIII: CONDOMINIO. ESTRUCTURA.

 

 

1. Definición legal. Análisis crítico. Caracteres.

2. Constitución. Clases.

3. Condominio sin indivisión forzosa.

4. Facultades de los condóminos respecto de su cuota. Derechos de los acreedores.

5. Facultades de los condóminos sobre la cosa común.

6. Obligaciones de los condóminos entre sí y con relación a terceros. Cargas reales: solidaridad o indivisibilidad (jurisprudencia).

7. Administración de la cosa común. Quórum. Mayorías. Administrador. Gestor de negocios. División de los frutos. Derechos de los condóminos ante el arrendamiento de la cosa común: naturaleza jurídica del contrato que pudieren celebrar.

8. Extinción del condominio. Partición Efectos Jurisprudencia.

9. Jurisprudencia. Análisis de casos.

 

UNIDAD IX: CONDOMINIOS CON INDIVISIÓN FORZOSA. CONDOMINIO POR CONFUSIÓN DE LÍMITES.

 

1. Supuestos de indivisión forzosa previstos por el Código Civil.

2. El pacto de condominio. Pacto de indivisibilidad (forma, publicidad, efectos). Indivisión forzosa de origen contractual: caso de convenio entre condóminos para los bienes de origen no hereditario (art. 2693 del Código Civil). Caso de la cláusula de indivisión en la donación (art. 2694 del Código Civil).

3. Accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades

4. División nociva. Jurisprudencia.

5. Condominio de muros, cercos y fosos. Conceptos de muro contiguo, encaballado, medianero, privativo y de cerco. Derecho de asentar el muro en el terreno del vecino. Cerramiento forzoso. Prescripción de la acción de cobro según se trate de muro contiguo o encaballado y en función de que sea o no una pared de cerco. Jurisprudencia plenaria. Valor de la medianería. Prueba. Presunciones. Derechos y obligaciones en la medianería. Reconstrucción del muro: jurisprudencia plenaria.

6. Supuestos de indivisión forzosa contemplados por los arts. 51 y siguientes de la Ley 14.394 para bienes de origen hereditario. Impuesta por el testador o por el cónyuge o convenida por los herederos. Duración. Efectos. División anticipada. Derecho de los acreedores. Publicidad de la indivisión.

7. Condominio por confusión de límites. Concepto. Acción de deslinde. Diferencias con la acción reivindicatoria Régimen sustancial y procesal. Facultades del juez.

. Jurisprudencia. Análisis de casos.

 

UNIDAD X:PREHORIZONTALIDAD Y PROPIEDAD HORIZONTAL. ESTRUCTURA

1. Prehorizontalidad. Sistemas de protección al adquirente de unidades a comercializarse por el sistema de la Ley 13.512. Antecedentes. Régimen de las Leyes 19.724 y 20.276. Desprotección del adquirente: necesidad de la reforma o sustitución de la legislación vigente. Jurisprudencia plenaria.

2. Propiedad horizontal. Objeto del derecho: Partes privativas y comunes. Unidad Funcional concepto. Unidad Complementaria. Concepto. Diferentes clases. Régimen legal y nacimiento. Análisis del art. 1º de la Ley 13.512: distintos supuestos. Requisitos para la afectación al régimen de propiedad horizontal. Aplicación de la propiedad horizontal a las nuevas manifestaciones de la propiedad (remisión a la Unidad VII, punto 9). Naturaleza del derecho sobre la parte privativa. Caracterización legal de las partes comunes. Relación entre las partes propias y comunes. Inseparabilidad. Conversión de partes exclusivas en comunes y viceversa.

3. Reglamento de copropiedad y administración. Naturaleza jurídica. Redacción. Formalidades. Efectos de la inscripción (nacimiento del estado de propiedad horizontal). Cláusulas obligatorias y facultativas. Límites a la autonomía de la voluntad. Reforma voluntaria. Nulidad y reforma judicial. Reglamento interno. Jurisprudencia.

4. Adquisición del derecho de propiedad horizontal. Títulos suficientes y modos suficientes. Partición en el condominio y en la comunidad hereditaria; liquidación de la sociedad conyugal. Jurisprudencia.

5. Consorcio. Polémica sobre su personalidad. Jurisprudencia. Responsabilidad de los consorcistas por las deudas del consorcio. Subconsorcio.

6. Jurisprudencia. Análisis de casos.

 

UNIDAD XI:PROPIEDAD HORIZONTAL. RÉGIMEN.

1. Asambleas. Tipos. Funciones. Naturaleza jurídica de sus decisiones.

a) Presupuestos de la decisión: convocatoria, orden del día, lugar, día y hora, notificación, capacidad, representación y unificación de la personería, quórum;

b) Formación de la decisión: cómputo de los votos, reglas para deliberar, titularidad del voto, forma de votar, mayorías requeridas (carácter de las normas que establecen determinadas mayorías);

c) Exteriorización de la decisión: actas y copias, notificación a los ausentes. Asambleas judiciales.

2. Administrador. Quiénes pueden ser designados. Consejos de Administración. Naturaleza jurídica de sus funciones. Designación originaria: mayorías, formalidades. Designaciones posteriores: mayorías, formalidades. Duración. Remoción. Funciones. El seguro. Posibilidad de constituir seguros individuales. Alcance de sus decisiones. Remuneración. Representación ante autoridades administrativas, ante terceros en general y judicial.

3. Derechos de los consortes:

a) Respecto de las partes privativas. Disposición jurídica. Actos materiales: mejoras, aunamiento de unidades;

b) Respecto de las partes comunes. Distintos derechos. Uso exclusivo de partes comunes. Disposición jurídica. Actos materiales. Sobreedificación, requisitos. Excavación, requisitos. Mejoras prohibidas. Mayorías necesarias para decidir mejoras (art. 7 y 8 de la Ley 13.512), recursos judiciales;

4. Prohibiciones. Respecto de las partes privativas y comunes. Prohibiciones en la Ley y en el reglamento. Legitimados para accionar. Procedimiento. Efectos.

5. Obligaciones:

a) Respecto de las partes privativas. Gastos de conservación y reparación de la unidad. Impuestos, tasas y contribuciones.

b) Respecto de las partes comunes. Expensas comunes. Quién responde por ellas. Medida de la obligación. Exenciones. Desigualdad en la contribución. Intereses. Otras sanciones por el incumplimiento de la obligación de pagar expensas. Procedimiento para su cobro. Efectos del abandono y de la enajenación de la unidad. Privilegio del crédito por expensas. Derecho de retención.

6. Hipoteca. Del terreno. Del conjunto de unidades. De la unidad.

7. Extinción del sistema. Casos. Destrucción. Vetustez. Mayorías. Cómputo. Situación de las minorías.

8. Jurisprudencia. Análisis de casos.

 


 

UNIDAD XII:Superficie forestal. USUFRUCTO. USO Y HABITACIÓN

1.Superficie forestal. Análisis de la ley 25.509. Concepto. Contenido. Constitución. Extinción.

2. Usufructo. Definición legal. Análisis crítico. Caracteres). Comparación con la locación.

3. Clases. Concepto del cuasiusufructo.

4. Constitución del usufructo. Duración). La prohibición de la constitución sucesiva.  Constitución conjunta y simultánea y el derecho de acrecer. Usufructo de parte material de una cosa no dividida.

5. Obligaciones del futuro usufructuario antes de entrar en el uso y goce de la cosa. Inventario: dispensabilidad. Fianza.

6.Derechos y obligaciones del usufructuario. Cesion del ejercicio. Cesion del derecho

7. Derechos y obligaciones del nudo propietario.

8. Extinción del usufructo.

9. Uso y habitación. Definición legal. Análisis crítico. Caracteres. Comparación con el usufructo. Normas aplicables. Determinación de las necesidades del usuario. Concepto de familia. Exclusión del carácter de derecho real del supuesto contemplado por los arts. 2958, segundo párrafo y 2967 del Código Civil. Estudio especial del art. 3573 bis del Código Civil.

10. Jurisprudencia. Análisis de casos.

 


 

 

UNIDAD XIII:SERVIDUMBRE

1. Definición legal. Análisis crítico. Caracteres.

2. Obligaciones de hacer y servidumbres (arts. 3010, 3022, 3023 y 3042 del Código Civil).

3. Clasificaciones. Reales y personales. Continuas y discontinuas. Aparentes y no aparentes. Otras clasificaciones.

4. Constitución. Tratamiento especial de la constitución por destino del padre de familia y de la servidumbre que revive. Duración.

5. Contenido. Dudas sobre la naturaleza, la extensión o el modo de ejercicio. Divisibilidad o indivisibilidad del ejercicio. Cambio de lugar de la servidumbre. Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre. División de la heredad sirviente.

6. Extinción.

7. Nociones de las servidumbres típicas legisladas en especial: de tránsito, de acueducto, de recibir aguas y las de sacar aguas. Dudas sobre su naturaleza. Precio e indemnización en las servidumbres.

8. Posibilidad jurídica de constituir otras servidumbres.

9. Jurisprudencia. Análisis de casos.

 

 


 

UNIDAD XIV:HIPOTECA. ESTRUCTURA.

 

 

1. Definición legal. Análisis crítico. Naturaleza jurídica.

2. Objeto. Créditos garantizables. Enumeración de caracteres.

3. Accesoriedad. Consecuencias. Armonización con los arts. 803 y 804 del Código Civil.

4. Fuente: convencionalidad.

5. Especialidad: en cuanto al crédito y en cuanto al objeto. Quid de las hipotecas en garantía de créditos indeterminados. Las hipotecas de máximo. Gravitación de la ley 23.928 sobre las hipotecas con cláusulas de reajuste (Ley 21.309). Régimen legal, efectos sobre los contratos vigentes y sobre los nuevos contratos.

6. Indivisibilidad. En cuanto al crédito y en cuanto al objeto. Proyecciones de las Leyes 11.725 y 17.711. Jurisprudencia. Prorrateo de los saldos en caso de segundos acreedores sobre una pluralidad de inmuebles.

7. Publicidad registral. Alcances en materia hipotecaria  (remisión a las Unidades XIX y XX). Negocios sobre el rango (remisión a la Unidad XX, punto 9).

8. Constitución de la hipoteca. Condiciones de fondo y de forma. Posibilidad que la constituya un tercero no deudor. Promesa de hipoteca. Modalidades. Cláusulas permitidas y prohibidas. Hipoteca constituida en el extranjero.

9. Jurisprudencia. Análisis de casos.

 

 


UNIDAD XV:HIPOTECA. RÉGIMEN.

 

 

1. Extensión de la hipoteca en cuanto al objeto.

2. Extensión de la garantía hipotecaria en cuanto al crédito y sus accesorios (capital, intereses, costas, indemnizaciones).

3. Medidas conservatorias que puede solicitar el acreedor hipotecario. Actos no consumados. Caso de locación de la cosa hipotecada: distinciones según sea anterior o posterior a la hipoteca y según esté o no prohibido locar en la convención hipotecaria. Supuesto especial en el régimen de la ley 24.441.

4. Ejecución hipotecaria: judicial, extrajudicial (bancos oficiales) y mixta (Ley 24.441). Efectos de la hipoteca contra los terceros poseedores que hayan asumido o no la deuda. Consecuencias de la expropiación seguida contra el tercer poseedor.

5. Privilegio (remisión a la Unidad XXI, puntos 4 y 7).

6. Extinción. Tratamiento particular del caso de subasta judicial.

7. Cancelación. Distintos casos. Caducidad de la inscripción.

8. Hipotecas bancarias. Preanotación de hipotecas. Anotación directa de hipotecas.

9. Pagarés y letras hipotecarios del art. 3202 del Código Civil. Letras hipotecarias de la Ley 24.441.

10. Jurisprudencia. Análisis de casos.

 

UNIDAD XVI:PRENDA Y ANTICRESIS

1. Derecho real de prenda. Definición legal. Análisis crítico.

2. Objeto. Créditos garantizables. Caracteres.

3. Constitución. Condiciones de fondo y forma. Cláusulas permitidas y prohibidas.

4. Derechos y obligaciones del acreedor prendario. Privilegio (remisión a la Unidad XXI, puntos 4 y 7). Prendas sucesivas.

5. Prenda tácita. Prenda anticrética.

6. Extinción.

7. Nociones del régimen prendario de los bancos oficiales de las prendas comerciales con y sin desplazamiento.

8. Derecho real de anticresis. Definición legal. Análisis crítico. Naturaleza jurídica.

9. Objeto. Créditos garantizables. Caracteres.

10. Constitución. Condiciones de fondo y de forma. Cláusulas permitidas y prohibidas.

11. Derechos  y obligaciones del acreedor anticresista. Incidencia en los derechos del acreedor anticresista de la ley de Concursos y Quiebras Nº 24.522 a través del emplazamiento del derecho de retención (remisión a la Unidad XXI, punto 7).

12. Anticresis tácita.

13. Extinción.

14. Fideicomiso en garantía de la Ley 24.441.

15. Jurisprudencia. Análisis de casos.

 

 

 

 

 

 

 

UNIDAD XVII:DEFENSA DE LAS RELACIONES REALES

 

 

1. Fundamentos de la protección. El estado de derecho.

2. Defensa extrajudicial.

3. Defensa judicial. Dualismo entre acciones posesorias e interdictos.

4. Objeto; reforma al art. 2488 del Código Civil.

5. Régimen legal de las distintas acciones posesorias (en estricto sentido y policiales) e interdictos. Conceptos. Naturaleza jurídica. Requisitos. Procedimientos. Prescripción o caducidad.

a) Contra la “desposesión”: acción de despojo, acción de recobrar, interdicto de recobrar.

b) Contra la “turbación”: acción innominada o policial de mantener, acción nominada de mantener, interdicto de retener.

c) Caso de la “obra nueva”: acciones posesorias e interdictos.

 

d) Caso del “daño temido”: desarmonía con el art. 1132 del Código Civil. Distintos criterios.

6. Petitorio y posesorio: relaciones. Derechos de la posesión. Derecho a poseer. Derecho de poseer. Inconstitucionalidad parcial del apartado final del art. 623 del Código procesal Civil y Comercial de la Nación  y la Constitución Nacional.

7. Jurisprudencia. Análisis de casos.

 


 

UNIDAD XVIII:ACCIONES REALES

 

 

1. Acciones reales. Definición legal. Análisis crítico.

2. Ámbito de la acción reivindicatoria (defensa de la existencia del derecho real).

3. Legitimación activa. Casos especiales de reivindicación por el heredero, legatario de cosa cierta, cesionario, comprador a quien no se le ha hecho la tradición de la cosa, la cual se encuentra en poder de un tercero y reivindicación por un condómino.

4. Legitimación pasiva. Reivindicación contra el poseedor, el tenedor (a nombre del reivindicante o de un tercero) y el llamado poseedor ficto.

5. Objeto de la acción.

6. Juicio de reivindicación. Medidas de seguridad durante el proceso. Prueba. Efectos de la sentencia (remisión a la Unidad III, punto 8).

7. Límites de la reivindicación. Seguridad dinámica: especial estudio del art. 1051 del Código Civil. Caso del acto inoponible o irrelevante.

8. Reivindicación de cosas muebles (remisión parcial a la Unidad I, punto 14). Derecho de persecución del privilegio del locador.

9. Ámbito de la acción confesoria (defensa de la plenitud del derecho real).

10. Legitimación activa y pasiva. Prueba. Efectos.

11.Ámbito de la acción negatoria (defensa de la libertad del derecho real).

12. Legitimación activa y pasiva. Prueba. Efectos.

13. Las acciones reales y la prescripción liberatoria.

14. Jurisprudencia. Análisis de casos.

 

 


 

UNIDAD XIX:PUBLICIDAD

 

 

1. Sistemas de publicidad. Registrales. Extra registrales. Publicidad de los estados de hecho (en especial publicidad posesoria).

2. La publicidad en el Código Civil.

3. Leyes registrales locales. Problema constitucional.

4. El art. 2505 del Código Civil y la Ley 17.801.

5. Efectos de la registración. Inscripción no constitutiva: sentido de la expresión. Concepto de terceros (“poenitus extranei”, interesado o registral).

6. Necesidad de que el tercero sea de buena fe. Configuración de la buena fe: criterios subjetivos y objetivo. Criterio del derecho argentino: posición de Vélez Sársfield y de la legislación registral.

7. ¿Es la inscripción un nuevo requisito o se trata de un mero perfeccionamiento de la tradición?.

8. ¿Es la tradición un presupuesto de la inscripción en el derecho vigente?.

9. Importancia de la tradición. Funciones.

10. Intentos de armonización de la tradición con la inscripción registral.

11. Jurisprudencia. Análisis de casos.

 

 


UNIDAD XX:PUBLICIDAD

 

 

1. Los llamados principios registrales adoptados por el sistema registral inmobiliario vigente: inscripción, presunción de integridad, rogación, especialidad, legalidad, tracto sucesivo, prioridad.

2. Rechazo del principio de convalidación y no recepción del principio de fe pública registral (controversia).

3. Inscripción. Situaciones jurídicas registrables. Requisitos. Plazos (referencia a la ley 20.089). Supuesto de los arts. 3135 – primera parte– del Código Civil y 20 de la Ley 17.801. Registro de anotaciones personales.

4. Presunción de integridad o completitividad (remisión a la Unidad XIX, puntos 5 y 6).

5. Rogación. Legitimados. Requisitos.

6. Especialidad. Matriculación. El folio real: Descripción y contenido.

7. Legalidad. Calificación del registrador: distintas posibilidades. Recursos.

8. Tracto sucesivo. Casos de tracto abreviado o comprimido.

9. Prioridad. Libro Diario. Preferencia excluyente o de superioridad: análisis del art. 17 de la Ley 17.801. Preferencia de rango: análisis del art. 19 de la Ley 17.801 y del art. 3135 –ultimo apartado– del Código Civil. Posibilidad jurídica de los negocios sobre el rango. Reserva, permuta, posposición y coparticipación del rango hipotecario.

10. Publicidad registral. Expedición de certificados con reserva de prioridad, informes y copias autenticadas. Exhibición directa de los asientos. Tratamiento particular del certificado con reserva de prioridad. Legitimados.

11. El asiento registral como prueba supletoria del acto.

12. Rectificación de asientos.

13. Cancelación y caducidad de las inscripciones y anotaciones.

14. Responsabilidad por inexactitudes registrales.

15. Nociones de la legislación catastral: Leyes 14.159 y 20.440. Finalidades de los catastros. Competencia provincial. Relaciones con el Registro de la Propiedad.

16. Nociones de los registros de automotores, de aeronaves, de buques, de semovientes, de minas, de derechos intelectuales, de marcas de fábrica, comercio y agricultura, de patentes de invención, de créditos prendarios y del registro mercantil.

17. Jurisprudencia. Análisis de casos.

 


 

UNIDAD XXI:PRIVILEGIOS Y DERECHO DE RETENCIÓN

 

 

1. Definición legal de los privilegios. Análisis crítico. Naturaleza jurídica. Fundamentos.

2. Caracteres: estudio de la legalidad, accesoriedad, exepcionalidad, indivisibilidad.

3. Asiento.

4. Los privilegios en el Código Civil. Ámbito de aplicación en la actualidad. Clasificación. Nociones. Pautas sobre el orden.

5. Los privilegio en la Ley de Concursos. Ámbito de su aplicación. Clasificación. Reglas sobre su orden.

6. Extensión de los privilegios.

7. Acreedores con privilegio especial. Concepto. Casos. Rango ante la concurrencia de acreedores con privilegio especial. Subrogación real. Estudio particular de los privilegios de los acreedores hipotecario y prendario. Ley de Concursos y Quiebras.

8. Gastos de conservación y de justicia. Inexistencia de rango: prorrateo.

9. Acreedores con privilegio general. Concepto. Casos. Límites. Inexistencia del rango ante la concurrencia de acreedores con privilegio general: prorrateo.

10. Derecho de retención. Definición legal. Análisis crítico. Naturaleza jurídica. Fundamentos. Caracteres. Casos. Efectos. Extinción. Sustitución. Estudio del art. 3946 del Código Civil. Incidencia de las Leyes de Concursos y Quiebras.

11. Jurisprudencia. Análisis de casos.

 

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